Project chronology

1.Introduction

2.Initiation of the project

3.Feasibility analysis

4.Financing

5.Design of the project

5.1Programming

5.2Schematic design

5.3Design development

5.4Construction documents

6.Procurement

7.Construction

8.Turnover and startup

9.Operation of the facility

10.Disposal of the facility

11.Conclusion

1. Introduction

The life of a facility goes through many phases . It starts out as an idea . The idea is combined with money , and a project is born . The project is developed as drawings and specifications . It is then built . When it is complete , it is turned over to the owner as a finished facility and is occupied , maintained ,and repaired as it ages and eventually dies . A facility can last for hundreds of years , but the period in which it is actually designed and built is very small .

At some point in its lifetime a facility is likely to be renovated , either to renew obsolete systems or change its use . For example . during the late 1800s many New England mill building were constructed to house a growing manufacturing industry .As the economic changed from manufacturing to service , these buildings outlived their usefulness . Many were bought by developers for reuse as housing . Because of the span of the structural elements required for a mill operation , they made attractive residential units ; and since often they were located along a river ( a transportation advantage for moving materials ) , the site was also desirable. To be used as housing , however , the interior of the buildings had to be entirely gutted . New systems had to be installed ,the facade had to be repaired and windows replaced , and the roofing system had to be renewed . Although it was not new construction , the facility now began a new life span .

1. Initiation of the project

All construction activity is the result of basic economic demand . Individual consumers have ongoing needs for homes , stores , roads , manufacturing plants , and similar facilities that provide food , shelter , and other goods and services to meet the needs of daily life.

Specific construction projects arise because corporations or government bodies recognize the need for facilities to serve this demand and act to create them . Construction activity tends to foster further construction activity . For example , a large automobile manufacturing corporation may decide to build a facility to assemble cars in a region that will provide good transportation options . Home builders recognize that this region is likely to grow in population and that the workers needed for the manufacturing plant will be shopping for shelter here . At the same time , grocery chains , department stores , gas stations , and other retail businesses recognize that consumers will need services once they move in government agencies recognize that there will be a need for new schools , new roads , and new utilities.

Recognizing needs is the first step , but there must be a way to move from recognition to reality , The answer lies in the economic structure of the country . Private corporations are constantly searching for new opportunities to invest profits from previous business ventures-opportunities that in turn result in expansion of business activity . Demographic and market analyses are used to forecast future growth areas in the country . Opportunities , once identified , are financed and then proiects initiated. Since almost all business activity needs a facility from which to operate , construction is a direct result of the increased business activity .

As businesses increase ,populations grow to work in them . Because these people must travel to work , roads and other transportation modes become necessary . As houses are built , sewage , water , and other utility infrastructure accompany them. Schools , libraries , and other public facilities are also needed . These facilities are funded with public money that comes mostly from taxes paid by the businesses that move in and the workers who built homes .

1. Feasibility analysis

Before deciding to invest in a specific area , an investor wants to be reasonably sure at he or she will see an adequate return on the specific product or services produced for that environment . Therefore , before any serious money is committed , an analysis is usually performed to examine the proposed investment from several standpoints.

First , there must be a demand for the specific service or product . An example is single-family homes . Generally , in times of expanding business activity , there is also an increase in the demand for single-family homes . However , if the area in question was recently in economic recession , it may have an oversupply of existing housing and therefore little demand for new homes . Any developer will examine not only the issue of overall economic activity but also the specific type of project and specific environmental factors to ensure that homes built will sell.

Proceed?

No

yes

Second , the cost of actual construction must be taken into account . In time of economic expansion , costs also increase .The price of materials such as lumber or brick may increase because the local supplier has trouble keeping enough to meet an increased demand . The supplier may have to buy from other geographic areas where prices are higher . This cost is passed on to the builder . There may also be a shortage of skilled labor , which means importing labor or using less-skilled labor .Either way , both costs and risk to the project increase . Such factors could make it too costly to construct a facility and still realize a reasonable return on investment .

Third , the cost of money itself can be a key fac

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项目周期

1.介绍

2.项目启动

3.可行性分析

4.融资

5.工程设计

5.1编程

5.2方案设计

5.3开发设计

5.4施工文件

6.采购

7.施工

8.营业额启用

9.设备的操作

10.设备的处理

11.总结

1. 介绍

设备的寿命经历了很多阶段。它往往是由一个想法产生。当这个想法和资金结合在一起，一个项目就会诞生。这个项目是按照图纸和规范开发的，然后就建成了。当它建成后，它会作为一个已经完成的设施被交付给它的业主，并在它老化并最终消逝的之前被占用、维护和修理。一个设施可以使用几百年，但是它实际设计和建造的时间非常短。

在其生命周期的某一时刻，一个设施很可能会被整修，要么更新陈旧的系统，要么改变它的用途。比如在1800年代末,许多新英格兰厂房建造房子越来越多，制造业开始兴盛。随着经济从制造业转向服务业，这些建筑失去了效用。许多陈旧的设施被开发商购买，以作为房屋的再利用。针对轧机操作所需的结构元素的跨度，他们制造了比较有吸引力的住宅单元。由于他们往往是沿着河流（运输材料的运输优势），所以这个网站也是很受欢迎的。然而要作为住房，这些建筑的内部必须全部被掏空。新的建筑系统也必须安装，必须修复外墙，更换窗户，更新屋顶系统。尽管这不是新的建筑，但是这个新的设施开始了新的生命周期。

2.项目启动

所有的建设活动都是基本经济需求的结果。个人消费者对家庭、商店、道路、制造厂以及提供食品、住所和其他商品和服务的类似设施都有持续的需求，以满足日常生活的需要。

具体的建设项目之所以出现，是因为企业或政府机构认识到有必要为这一需求提供服务，并采取行动创造它们。建筑活动往往会促进建筑行为进一步发展。比如，一家大型汽车制造公司可能会决定在该地区组装汽车，从而提供良好的交通选择。房屋建造者意识到，这个地区很可能会人口增长，制造工厂所需的工人将会在这里购买住房。同时,连锁超市、百货商店、加油站、和其他零售企业认识到,消费者需要服务一旦被政府机构认知,将会建成新学校,新道路、新工具。

认识到需求是第一步，但必须有一种方法从认知到现实，答案就在这个国家的经济结构中。私营企业不断寻找新的投资机会,从以前投资的商业公司获得利润——机遇反过来可以促进业务活动的扩张。

人口统计和市场分析被用来预测中国未来的增长区域。机会一旦确定,然后工程提供资金启动。由于几乎所有的业务活动都需要一个能够运行的设施，因此建设是业务活动增加的直接结果。

随着企业的增加，在企业工作的人数也在增多。因为这些人必须要去上班，所以道路和其他交通方式变得很有必要。随着房屋的建造，污水、水和其他公共设施的基础设施也随之而来。学校、图书馆和其他公共设施也是需要的。这些设施的资金来源于公共资金，主要来自迁入的企业和建造房屋的工人所缴纳的税款。

3.可行性分析

在决定投资某一特定领域之前，投资者想要合理地确定他（她）将看到为该环境生产的特定产品或服务的适当回报。因此在投入资金之前通常都会进行分析，从几个角度来考察所提议的投资。

首先，必须有对特定服务或产品的需求。举个例子比如独户住宅。一般来说，在商业活动扩大的时候，人们对独户住宅的需求也在增加。然而，如果该地区最近陷入经济衰退，那么它可能会导致现有住房供应过剩，因此对新房的需求也会很小。任何开发商不仅要研究整体经济活动的问题，还要考虑特定类型的项目和特定的环境因素，以确保建造房屋的销售。

不是

继续进行？

是的

其次必须考虑实际建设的成本。在经济扩张时期，成本也会增加。木材或砖等材料的价格可能会上涨，因为当地的供应商难以满足日益增长的需求。供应商可能不得不从其他价格较高的地区购买，此成本将传递给建筑者。也可能会出现熟练劳动力短缺，这意味着引进劳动力或使用技能较低的劳动力。无论哪种方式，项目的成本和风险都在增加。这些因素可能会导致建造设施成本太高，而且仍能实现合理的投资回报。

第三，资金成本本身可能是一个关键因素。大部分建筑项目都使用借来的钱。如果利率很高，那么偿还投资者债务的成本可能会使投资回报过低。投资者可能会选择将资金投入另一种类型的投资。

最后，项目的时间安排是非常重要的。在构思和完成之间，建设项目往往需要很长一段时间。在这段时间里，可能会有好几年的时间，预期的市场会发生根本性的变化。有时候如果投资者是幸运的，这种变化可能会更好;但也有可能变得更糟。

在早期的分析阶段，业主经常咨询建筑师和建筑专家。建筑师提供早期的设计建议，而建筑专业人员则提供成本和施工可行性的建议。他们的建议可以帮助业主对某个具体项目的可行性做出更明智的决定。由于大多数项目都是在经济上失败的，因此成本尤其令人担忧。一旦这些元素——市场需要、建设成本、融资成本、和上市时间，经过分析,决定将继续或取消项目的建设。

一个经济分析的例子

问题：

一个房地产开发商想要开发一个商业建筑。市场营销人员调查这个区域，并决定针对零售网点和超市的需求展开调查。一位建筑经理和运营人员提出下列预测：

零售网点 超市

平方英尺大小 95.000 20.000

每平方英尺成本 $64.45 $62.20

总成本 612万美元 124万美元

经济生活 20 年 15 年

预计年收入 100万美元 320,000美元

开发人员用15%的利率来评估项目，作为衡量资本成本的标准，那么她应该追求什么呢?

结论：

这两个项目可以通过比较它们现在、每年或未来的收入来进行分析。在这种情况下,开发者将他们通过观察两个收入的现值:净现值(NPV)分析。零售网点第一年将会有一个消极的收入612万美元，但积极的收入是之后20年每年收入100万美元。使用复利表(i = 15%),开发人员了解到今年每100万美元等同于今天的612万美元。因此,这个项目的净现值（NPV）是盈利了130000美元。

超市第一年将会有一个消极的收入124万美元,但以后15年每年都有320000美元的收入。收入来源的净现值（NPV）是187万美元,随着项目的净现值（NPV）为630000美元积极收益。

由于这项调查研究的结果，开发人员决定去做超市的项目。

在实际建设开始之前，一个项目可能有很多选择/不去做决策点。关于可行性的决策的是第一个主要的问题——很多项目，如果不是大多数决策, 项目不推进。许多分析发现，当计算出回报率时，它们就会出现短缺。投资者只会转向更有利可图的项目。

4. 融资

如果该项目能够克服投资者的第一个障碍，那么业主必须为其中的一些工作提供资金支持。尽管投资者带着一些钱投入了项目，但大多数人都无法为工作提供100%的资金。一般情况下，最初的投资者会获得外部资金支持来填补自己的资金。开发商可以向银行或保险公司借款，也可以邀请外部投资者分配未来的利润。一家想要建工厂的公司可以从银行贷款或者出售额外的股票或债券。无论额外资金的来源是什么，其他个人或公司决定根据自己对投资回报的预期来借出或投资基金。他们也必须满足于这个项目将会返回他们的初始投资，并支持他们的资金的合理回报率。在银行家看来，对开发人员来说，这似乎是一个重大的机遇。如果开发人员和领导不像，那么这个项目就有被取消的危险。

5. 工程设计

如果业主决定在这一点上进行，他或她通常会雇佣一个设计专业人员。如果业主选择使用建筑管理模式，那么他或她现在也会选择建筑专业人员。施工专业人员在整个设计过程中提供成本、进度和施工建议。

设计通常分为不同的阶段，这样业主就可以在过程中回顾里程碑的进展。为方便起见，设计阶段的讨论将以建筑施工为基础。

5.1 编程

程序是对建筑物需求的书面陈述。它是设计的基础。该程序描述所需的空间、这些空间所需的服务以及在建设中执行的功能之间的关系。它可以由业主，使用建筑者，建筑师，或者是专门为他（她）在编程方面的专业知识而写的专业人员描述。无论方法是什么，程序的关键是用户的广泛参与，因为这是惟一的和特定的需求被写下来的地方。

编程过程的本质取决于两件事:所有者的复杂程度和所提议的设施的复杂性。业主对建筑过程的理解程度有很大差异。那些很少建造的人不是很了解，并且需要大量的帮助，因为这个程序是开发出来的。为了这个任务雇佣的专业人员需要培养业主关于某些信息的重要性意识，并且必须确保所有的信息都被收集并纳入到程序中。

在这一阶段，对建造过程更了解的业主不需要太多的外部咨询支持。他们甚至有可能在家里完成任务。由于许多编程信息都是独特的用户需求，内部人员通常知道他们的设施的本质，所以在家里做的程序可以很好地针对特定的用户。

然而，不管业主的复杂性如何，项目本身的复杂性可以决定如何完成编程。在非常复杂的项目中，有必要将更多的时间和资源投入到编程中，以确保对该设施的需求和功能的准确描述。在这种情况下，专门从事这种特殊设备的专业人员可能会被雇佣来完成这个项目。

如果一个建筑专业人员已经参与了，他或她将提供早期的成本估算，早期的进度表和关于可构造性的建议。在这个阶段，业主使用数量级或平方英尺的估算来进一步检查项目的财务可行性。

在这个阶段，因进度表的关系也会考虑成本。由于借款经常用于支付建设费用，利息成本在整个过程中成为一个因素。参与者每天都意识到持续不断积累的利息成本。任何类型的延迟都会增加这一成本的负担，要求所有的项目参与者尽可能地加快他们的工作，同时保持设计质量的必要水平。

编程完成后,业主需要关于大小项目与用户的需求的信息 ； 机械,电气,和管道系统 : 垂直和水平循环;公共区域。通常情况下，会产生一个估算和进度，给业主提供初步的信息，以便对最初的预测进行检查。通过此阶段获得的信息，业主可以选择继续或取消项目。

5.2 方案设计

一旦编程完成，并且业主决定继续进行该项目，设计人员就开始了项目的实际设计。这个过程从方案设计开始——设计师在很多方面定义了建筑的特征。

在示意图设计开始之前，业主为大楼选择一个地点。业主所做的现场调查为设计者提供了有关土壤条件和组成的信息，这在很大程度上决定了该特定地点的地基和结构的类型。建筑师设计了初步的楼层平面图，反映了不同功能区域之间的关系。建筑物的选址和位置决定了它的视觉形态。关于结构、环境和其他系统的初步决策制定和对规范的制定。

在这一阶段，通常会有几种选择。有时业主并没有看到所有这些选项。建筑师的设计团队会生成许多替代方案，并在将其开发成交给业主的材料之前排除很多方案。这个设计过程的典型部分帮助建筑师在很多可能的选择中找到最佳的设计解决方案。通常在这个建设过程中，有两个或三个备选方案，最终由业主考虑方案。

如果建筑专业人员在这个阶段继续参与，他们可能会对业主进行早期的概念评估。关于建设的可行性提出他们的合理的建议设计选项，帮助当前市场和项目中可能难以分辨的材料 。需要提前购买材料,因为制造和交付都需要时间。

当概要设计完成后，业主再次面临继续进行或取消项目的决定。此时所有信息都是最新的——市场信息,融资成本、建设成本和设计考虑的决定。如果从投资角度来看，所有的原理仍然表示这是一个有利的项目，并且如果建造师的设计符合业主的程序和审美标准，那么这个项目就会进入下一个阶段的设计阶段。

5.3 开发设计

当项目团队进入设计开发阶段时，它会追求一个单一的设计理念。这个阶段的目的是细化设计，并从用户的需求中获取详细的信息。在这个阶段，业主、建筑师和(如果适用的话)建筑专业人员最后确定主要建筑的设计系统——例如结构、管道、电梯、屋顶、机械、外立面、电器。专业顾问通常被要求设计这些系统并且建筑师协调,确保他们的工作与设计的目的是一致的。机械管道系统的位置、供暖和冷却系统的类型,电梯系统的大小和类型 ,通过建筑物的轴空间 : 所有人都必须小心地协调居住者如何使用空间以及建筑师的视觉意图。在这个阶段中与用户的对话围绕着大约需要多少插座,实验室需要哪些类型的水槽,办公室需要哪些类型的计算机工作站,特定的设备需要哪些特殊服务等等。

和项目开发的其他阶段一样，成本估算也得到了重新计算。在这一点上所做的估计可能是最重要的工作，因为现在有足够的信息可以从真正的分包商那里获得真实的数据。这些估计是对该设计的第一次市场测试。结果他们让业主对项目的最终成本有了更大的确定性。他（她）将再一次面临着决定是继续前进还是放弃这个项目。随着过程的推进，它被取消的可能性会降低。如果早期阶段准备充分全面，那么项目的总成本和范围应该是已知的。除非老板的需求发生了重大变化，或者在工作条件上发生了变化，否则信息就会自动建立，并变得越来越精炼。不应该有足够多的惊喜来使这个项目被放弃。

5.4施工文件

在设计的最后阶段，建造师创建最终的工作构建文档，用于建筑工程的投标和在该领域中工作建设。

这些文档特别重要，因为它们代表了实际建设的工作。它们应该满足在编程阶段确定的程序标准，反映设计阶段所达成的设计，并细化进入设计开发阶段的所有详细工作。

如果这些文件在这些公认的标准中有所动摇，那么在建设过程中可能会出现问题，而这些问题可能会耗费业主的金钱和时间。

6. 采购

采购被定义为寻找和采购合同中所要求的材料的整个过程，并

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