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房地产税—土地使用管理工具的若干问题
萨拜娜Źrobek,教授。
大地测量、地理空间和土木工程学院，
波兰欧尔斯廷的瓦米娅和马祖里大学，
电子邮件:zrobek@uwm.edu.pl
Siarhei Manzhynski,教授。
经济系和工厂管理部，
白俄罗斯国立技术大学，明斯克，白俄罗斯
Elżbieta Zysk博士。
大地测量、地理空间和土木工程学院，
波兰奥尔兹廷的瓦米娅和马祖里大学，
电子邮件:elzbieta.zysk@uwm.edu.pl
Yauheni Rassokha, 教授
生产组织与房地产经济系
白俄罗斯国立技术大学，明斯克，白俄罗斯
摘要：
经济和金融是支持地方企业的一组非常重要的工具。其中应用最广泛的是地方税。房地产税一方面被地方政府视为促进房地产产业有效发展的工具，另一方面也被视为地方预算的可靠收入来源。
每一种税收制度的运作都应使用不同的标准来分析。其中最典型的评估标准是:经济效率、公平性、透明度、集约性和收益性。但这些标准往往是相互冲突的，根据笔者进行的研究可得出，征基是其原因之一。普遍认为，房地产的价值是一个比其规模更可靠的税基。
为了核实这一观点，在查阅了现有的文献并对波兰和白俄罗斯的房产税制度进行了深入分析后，我们得出结论：以房地产价值作为税基的税收制度，相比于以其规模作为税基并没有明显的优势。例如，从价税较好地刺激了土地的集约利用，但另一方面，也可能对土地的可持续发展产生负面影响。其主要原因是房地产作为征税对象的特殊性。税收对象的存在与其经济状况和绩效无关，因此无论房地产这一税收对象是否有任何收益或利润都要缴税。 考虑到房地产的性质和潜在的功能，以及它对于地方政府的紧要性，其征税方面都应社会层面上的相对公平。
关键词：房地产，地方税收，公共预算，市场价值，土地使用管理
JEL： K34, O21, R00, R28
Citation: Źroacute;bek S., Manzhynski S., Zysk E., RassokhaY., 2016, Some Aspects of Local Real Estate Taxes as An Instrument of Land Use Management, Real Estate Management and Valuation, Vol. 24, No. 3, pp. 93-105.
DOI: 10.1515/remav-2016-0024
1.综述
根据T伯恩斯和达林普尔的观点，土地管理的本质通常包括以下程序：整合公共土地、记录和登记私人土地权属、评估土地价值，确定财产税义务，确定土地使用和管理治理系统，以及支持土地使用的开发、申请和批准程序(BURNS，DARLYMPLE 2008)。这意味着房地产管理和行政管理是复杂的过程。也有其他作者提到了以下程序:启动和监督土地开发进程，土地使用保护，从销售、租赁和税收中获得收入，以及解决因不动产权利及其使用引起的争议(DALE，MCLAUGHLIN 1999)。地方当局用以支持当地企业发展的工具包括:法律工具、投资工具(技术和环境保护性基础设施)、组织工具(精简各组织之间的合作流程)和信息工具(与其发展相关的信息活动)。地方政府用以增加税收收入的工具将对房地产发展的性质、位置和密度产生影响。地方政府不仅可以通过规划的方式，还可以通过使用市政金融工具来改变城市形态，(BIRD，SLACK 2002，HUNKER等。2015年)。
经济和金融是支持地方企业的一组非常重要的工具。其中应用最广泛的是地方税。在一般情况下，市政会使金融工具与规划工具协同工作，但在某些情况下，这两种工具可能会产生相反的效果(BIRD，SLACK 2002)。税收的确对企业发展影响最为重大，但是对特定区域居民的生活条件产生直接影响的（communes）是房地产税 (SADOWSKA-SPYCHAŁA 2013).根据杨曼和Reschowsky (2007)，房地产税是所有税收中对于一个社群最公平、最透明、也是最为可靠的增加收入的机制。但是格罗夫说，房地产的高税率(尽管现实需求迫使其增长)阻碍了投资者的积极性。在某些情况下，地方政府可通过给予特殊的财产税减免，来鼓励土地使用类型的多样化，或为该地区引入新的投资(GROVER等人，2015年)。
然而，在波兰进行的研究表明通过房地产税收政策鼓励投资的公社是降低税率。应该注意的是房地产作为商品的特殊性，它不像其他消费品那样普遍用于交易(FLIS，2015年)。房地产的耐久性刺激了它的长期使用(土地的永久使用权)。因此为了确定各种与房地产使用和处分相关的税费，确定征税的基础十分必要。在全球范围内，计税依据有两种模式，即:1.以房地产的价值计算；2.以房地产的面积计算。在一些国家，房地产税的税收对象一度为建筑物和构筑物的成本。而现在，大多数国家以土地及其附属物的市场价值为对象(TROJANEK，2015年GROVER等人，2015年ALMY，2001年；UBIC-科瓦奇，2015年BARAŃ，2013年)。它通常被也被称土地登记价值、税收价值或财政价值。在另一种模式中，税额是由土地面积、建筑物的可用面积和地方政府每年确定的税率决定(KOKOT 2009，USZAK，MARONA 2015，WALACIK 2015)。房地产税制最重要的税收要素是征税对象、纳税人、征税基础、税率和税收优惠。
同时，每一种税收制度在实践中是如何运作的，应以不同的标准来评述。其中最典型的几个评估因素是:经济效率、公平、透明度、集约性和收益性。但这些标准往往彼此冲突，迫使政治家不得不做出妥协(罗斯2014，税收和经济研究所政策，2011年)。我们的质疑是，一般认为的，以房地产价值作为征税依据与以面积为依据的模式相比更为有效和公正的正确性。为了探讨这一问题，我们参考了该领域的大量文献。我们还对波兰和白俄罗斯的税收制度进行了深入分析。这两个国家虽然是邻国，但在政治和经济模式上却大有不同。波兰是一个市场经济体制的议会制共和国，而白俄罗斯是半总统制的政治体制，在经济体制上中央有较大的控制权。但是两国的房地产都被归为了纳税对象，税收收入也都被纳入了地方预算。然而，对土地、建筑物、构筑物和房地征税的具体制度也存在一些差异。
此外，两国在精简税收体系方面的优先考虑又有不同。本文主要是从税收的法律框架、基础和税率的角度，对这两种税收系统进行分析。一般普遍认为，以房地产价值作为征税依据比以面积为依据的模式在经济上更为有效和公正。我们打算通过以下方式验证这一观点:
1)介绍波兰和白俄罗斯的房地产税收制度，
2)探讨以房地产的规模或其价值作为税收基础的优势和劣势所在
2.关于波兰和白俄罗斯的一般信息
波兰有三个行政区:省、贫困区和乡(省、县和公社)。这些地区包括城市、城镇和村庄。白俄罗斯除了该国的首都，明斯克市，被统一划分为区。选定的相关数据信息如表1。
波兰和白俄罗斯的一般信息
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波兰 |
白俄罗斯 |
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人口 |
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38,530,000 |
9,500,000 |
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土地面积 |
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31,267,938公顷(100%)，其中都市地区共占1,529,364公顷(4.89%)，其中: |
2076万公顷(100%)，其中市区占271,956公顷(1.31%)，其中: |
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行政区域划分 |
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省级-16 |
省级-6 明克斯市 |
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县级-378 |
县-118 10个城市被列为县 |
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城市公社2478个，农村公社306个，城乡公社1570个，602个 |
市镇- -城市1308个: 城市执行委员会- -149个 农村执行委员会- - 1159个 |
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房地产所有权类型 |
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私人所有-58% |
私人所有-45.8% |
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国家所有(国库财产、法人国有财产、国有农业资源)- 38% |
国家所有-50.7% |
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地方政府所有（县，公社)- 4% |
无数据 |
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无数据 |
外资所有-3.5% |
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房地产登记册的数据 |
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整个波兰实行了房地产登记管理，其中包括: -土地房地产-3300万 -建筑房地产-土地永久使用权(长期租赁)相关-1560万座 -公寓房地产(连同建筑和土地上的股份)- 650万套 |
整个白俄罗斯实行了房地产登记管理，其中包括: -土地房地产-210万 -建筑房地产-土地永久使用权(长期租赁)相关-220万座 -公寓房地产(连同建筑和土地上的股份)- 260万套 |
资料来源:白俄罗斯共和国国家地籍局;白俄罗斯共和国国家统计委员会。
3.地方预算收支结构
不动产作为地方财产的一类，其税收收入分为一次性收入(在销售情况下)和定期收入(在租赁的情况下)，可用于行政性和公共性服务，或为未来的发展建立储备。这一税制也将对房地产的私人所有者产生间接的影响。如果有适当的政策制度，可以促使房地产税成为刺激当地发展和影响个人决策的工具，进而成为财政收入的主要来源。
在波兰，根据《地方政府收入法》，地方政府可以创造他们自己的收入。这些收入的来源包括:房地产税、农业税和森林税，地方的资产性收入，个人所得税收入(39.9%)，企业所得税收入(6.7%)(图1)
图1. 2014年波兰地方政府单位预算收入结构。来源:笔者基于GUS数据的研究。
总的来说，房地产税、农业税和森林税这三种类型的税收在地方预算体系中大约占比18%，基本与国家补贴和所得税份额相等。因此，它们是地方财政收入的一个重要收入来源(《社区委员会法》)。
在白俄罗斯，在国内生产总值中所占比例相对较小的(约为1.2-1.3%)小部分税收作用甚微。与2014年相比，2015年的土地税收的增长率为97.7%，占国内生产总值的0.4 %。地方财政收入的下降是由实体-纳税人数量减少(减少840个单位或3.8 %)造成的。
与此同时，房地产税占地方预算收入的比例约为10%，是除所得税(27.5 %)和增值税之外的第三大收入来源(16.6 %)。图2显示了白俄罗斯2015年地方预算收入的结构。
房地产税之所以被认为是当地财政收入的一个良好来源，是因为政府将获取因房地产享受公共服务而增加的财产价值。地方的财政收入可被划分为直接的(例如建成的学校)或间接的(例如，房地产的增值可看作是地理位置优势带来的)税收优势，因为纳税人支付的税收金额与其所享的，由地方当局向其提供的福利金额相关联。
在波兰，地方财政预算被用于支付: 经常性支出，包括由地方政府预算资助的公益机构(6 %)，向个人支付的福利。这些福利包括补助金、残疾金和养老金以及其他补偿。而占到预算40%的经常性支出包括:工资及其相关费用，以及购买材料和服务的付款。另一组地方财政支出是与财产有关的支出:由政府资助的企业投资项目预算、股份收购和对商业公司的贡献(图3)。
在白俄罗斯，根据职能分类，地方预算支出的主要方向有：医疗保健、公共事业和住房(图4)。2015年地方预算支出主要是与预算组织当前运作相关的费用，以及向民众提供社会重要服务的补贴和一些自有债务。
图2. 2015年白俄罗斯地方预算收入结构。来源:自己的研究基于白俄罗斯共和国国家统计委员会
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