生命周期成本是建筑项目可行性研究的重要贡献外文翻译资料

 2021-10-27 08:10

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生命周期成本是建筑项目可行性研究的重要贡献

Renata Schneiderova Heralova*

摘要:本文的目的是强调生命周期成本(LCC)分析在建筑项目可行性研究中的作用,特别是在公共部门。可行性研究通常在建设项目的早期阶段进行,同时可以获得LCC的最大利益。常用的建筑成本最小化方法应该被LCC优化代替。为了实现最大的资金效益,必须评估在整个寿命期内产生的所有成本。生命周期成本核算是一种经济分析方法,针对于在规定时间内建造,运营和维护建筑项目相关的所有成本。项目、建筑或设备的LCC优化对于复杂的决策过程至关重要。此时,可以选择具有最小LCC值的解。捷克共和国的公共部门现在开始要求在决定建设时对LCC进行量化。此外,LCC已成为公开招标的标准。本文总结了从LCC角度评估建筑设计的经验。不仅确定和总结了公共部门的利益,而且还存在一些重大困难,相应案例也被列举。

关键词:建设项目;可行性研究;生命周期成本;公共部门

1引言

建筑物作为建筑项目的结果是持久的货物和与建设项目相关的决定具有长期后果[1]。然而,建筑业主或投资者在决定建筑设计,设备,能源系统等问题时,往往只关注购买成本。那么往往会忽视未来的运营或维护成本[2]。他们失去了建筑物实际成本的整体视图,这可能导致选择相当低成本的解决方案。生命周期成本(LCC)通常包括初始投资(通常是建筑成本)和后续成本(普通支付-能源,公用事业,清洁和维护,更新或更换的不合格产品成本),而一些LCC方法还包括拆迁费用。[3]。生命周期成本计算是一种常用的方法,用于寻找产品设计的成本最优解决方案,并且它也已成为一般建筑设计阶段中最常用的工具之一。早期设计阶段(编程和预设计)对整个生命周期中建筑物的未来性能起着至关重要的作用-在这个早期阶段,优化潜力巨大,成本非常低。Bogenstatter指出,这些早期设计阶段影响了高达80%的建筑运营成本[4]。在后期设计阶段,变化的可能性随着成本的增加而迅速降低,运营成本超过建筑成本的倍数,确切的超过点以及购买与运营成本的比例取决于施工质量、使用强度、建筑类型以及设计使用年限。学术研究和行业本身都声称,包括生命周期成本计算和优化在内的综合设计过程可以显着降低运营和维护成本[3],利用LCC分析可以早期估算运营节约潜力和/或替代品的收集和评估。

2文献综述

2.1生命周期成本

LCC的历史始于20世纪60年代中期的美国国防部。RICS(皇家特许测量师学会)介绍了一种收集1971年建筑物运营成本数据的方法(BMCIS-建筑维护成本信息服务)。英国工业部于1977年发布了一份文件“资产管理中的生命周期成本”。1983年Flanagan和Norman出版了一个适用于建立项目LCC的数据收集框架[5]。在20世纪80年代中期,人们试图将LCC更多地与建筑项目联系起来[6]。最近,已经开展了几个研究项目,旨在建立建筑业的LCC方法。其中一个例子是Abraham和Dickinson [7]对建筑物处置的研究,其中LCC计算用于量化处置成本。Aye等人[8]使用LCC评估建筑物的一系列财产和建筑选择。Bogenstatter [4]在早期设计阶段提升了主动LCC计算的可用性。他开发了一个采用LCC特定特征值的模型,即标准化的类型学数据。

自1992年以来,LCC的概念已被接受为英国标准。LCC定义于2000年修订,并纳入ISO15686第1部分-服务寿命计划。建筑和建筑资产标准ISO15686谨慎地将LCC描述为:“一种技术,可以在指定的时间段内进行比较成本评估,同时考虑到初始成本和未来运营成本方面的所有相关经济因素” 。

最近,在建筑研究机构(BRE)建立了一个全寿命绩效中心,为秘书处提供了一个由行业主导的全寿命成本论坛(WLCF)[9]。该论坛旨在使成员能够通过仅限会员的数据库汇集和接收典型的WLC信息,并生成行业认可的定义,工具和方法。TG4小组[10]于2001年成立,作为可持续建筑工作组的一部分。这样做是为了编写关于建筑中LCC计算的报告,并就LCC在欧洲政策下应该如何被实施提出建议。结果是一份报告“任务组4:建设中的生命周期成本”。最新举措是戴维斯兰登[11]的“生命周期成本计算的欧洲常用方法”项目。

尽管对推荐LCC方法有益的兴趣迅速增加,但LCC在建筑领域的接受和利用仍然有限[12,13,14]。Cole、Sterner [15]、Flanagan[16]以及Norman[17]等人认为,对LCC在行业专业人员中的优势的不完全理解是LCC受到有限接受的主要原因。这些作者指出理论与实践之间存在差距。但是,他们都没有充分说明造成这种差距的可能原因。

2.2可行性研究

可行性研究是在建设项目的早期阶段进行的入门研究。任何可行性研究的目的是确定一个项目是否是一个合理的主张,另一个目标是帮助确定可能的替代方案。可行性研究有助于开发其他项目文档,例如业务案例,项目执行计划和战略简报。可行性研究的有效性将影响项目的完成。

项目可行性研究传统上是通过考虑财务问题来制定的,例如投资回报率、市场需求和供应、市场条件风险分析[18]。有用的可行性研究不仅仅是一组财务预测。[19]促进了将传统的项目可行性研究方法转变为采用可持续发展原则的新方法的迫切需要。这些属性通常可分为三大支柱-经济,社会和环境绩效方面。

应在可行性阶段对设计师和工程顾问进行访谈,并就不同的替代方案及其对项目可持续性的影响作为生命周期成本征求专业意见。这种新方法的实施表明了所有项目利益相关者的合作,包括政府、客户、建筑师、工程顾问、承包商和供应商[20]。

2.3 LCC计算工具在可行性研究中的应用

为投资者制定决策方案,不仅可以评估投资成本,还可以评估生命周期的节约和收益,因此将目标从仅基于建筑成本的决策转向基于生命周期成本[21,22]。可持续设计的主要问题是如何将经济优化纳入早期设计阶段。在这个项目阶段做出的设计决策决定了建筑的整体寿命。

一般而言,早期设计阶段的生命周期成本评估是基于应用可比建筑物的参考值。估算建筑,运营和维护成本的数据主要通过现有建筑数据的回归分析或建筑构件的汇总来收集[3]。相同的程序用于估计建筑物或建筑构件的寿命。生命周期成本核算的另一种方法是将中值作为建筑成本的百分比用作年度定期付款。因此,建筑构件的建造成本和寿命被用作在整个生命周期中计算建筑物更新的基础[22]。参考值的问题仍然是生命周期成本计算的最大问题之一,因为数据很少可靠,即使可访问,也很昂贵。

生命周期成本核算通常使用现金流量法计算生命周期成本。评估建筑物生命周期成本的最合适和最常用的方法是净现值(NVP)和等效年度成本(EAC)。后一种方法特别适用于具有可变寿命的替代方案[20]。

LCC可以使用四种不同的建筑研究期:经济,技术,物理和公用事业寿命[23]。经济寿命是对建筑物盈利时间的估计。技术寿命是技术使建筑物过时之前的估计年数。物理寿命是物理上可以使用建筑物的估计时间。最后,建筑物的使用寿命是建筑物能够满足既定性能标准的估计值。在LCC中,经济寿命是最常见的,因为计算强调成本最小化视角[23]。

3实例探究

3.1最高审计局:新建的办公楼或办公空间租赁

最高审计局(SAO)是一个独立机构,负责审计捷克共和国的所有经济活动。SAO履行主权职能,独立于立法,行政和司法权力。它的独立性最大程度地保护了SAO免受政治影响,它的独立来源于充分的财务独立。SAO目前位于租用的旧办公楼内,正在考虑购买新的办公楼。作为决策支持的可行性研究得以实施。可行性研究的一个重要部分是替代品的生命周期成本核算,它们是:

  • 建设新的基础设施-现代高效认证建筑,空间灵活,智能建筑系统,供暖,通风和空调(HVAC),17000平方米BGF和62000立方米封闭区域。建筑成本来自作者的数据库,其中包括参考建筑物的价格。通过对参考建筑物的研究,给出了更换和维护的费率。建筑物的清算价值是对研究期末预期市场价值的估计。
  • 购买现有办公室-40年历史的办公楼,16955平方米的BGF,70000立方米的封闭区域。购买成本等于出价;运营成本来自账户。维护和更新成本根据建筑物的技术条件估算。建筑物的清算价值是对研究期末预期市场价值的估计。
  • 办公空间租赁-现状。40年历史的办公楼,16955平方米的BGF,70000立方米的封闭区域。运营和租赁费用来自账户。

表1.替代品的生命周期成本,研究期20年

成本项目

建设新的基地设施

购买现有场所

现有场所的办公空间租赁

建设/购买成本(欧元)

21,050.000

15,200.000

0

租金(欧元)

1,860.000a)

0

12,400.000

运营成本(欧元)

8,140.000b)

11,220.000

11,200.000

维护和续订费用(欧元)

3,590.000

10,320.000

0

总计(欧元)

34,640.000

36,740.000

23,600.000

清算价值(估计)(欧元)

15,000.000

10,000.000

0

总LCC(欧元)

19,640.000

26,740.000

23,600.000

a) 实现新场所(3年)期间当前场所的租金(620.000欧元/年)

b) 实现新场所(3年)期间当前场所(560.000欧元/年)的运营成本,新场所的运营成本380.000欧元/年

可行性研究的结果是建议建设新建办公楼。该替代方案的总生命周期成本最低(见表1)。计算了基于租赁成本(620.000欧元/年)和运营成本(180.000欧元/年)的成本节省的投资回收期。26年是公共部门可以接受的回收期,因为它比经济,技术,物理和公用事业的寿命短。目前(即2017年3月),项目准备工作已在进行中。

3.2 Naacute;prstek亚洲,非洲和美洲文化博物馆的存放处

该项目旨在建立一个新的存放处,这将允许展品从现有的不合规的存储库重新安置到具有适当条件的新空间。将保存超过150,000件具有国家和国际重要性的展品,其中储存时间为未来50年,面积为4600平方米。

拟议的可行性研究表明了建筑项目的经济可持续性。可行性研究的一个重要部分是生命周期成本核算。计算了生命周期成本的最低,最高和平均水平-表2中显示了LCC的最终概括。建筑成本取自作者的数据库,其中包括参考存放建筑物的价格。运营成本估计以参考存放建筑为基础。通过对参考建筑物的研究,给出了更换和维护的费率。

表2.存放建筑物(设计)的生命周期成本核算,研究期限为20年。

成本项目

最低(欧元)

最高(欧元)

平均(欧元)

建设成本

2,880.000

3,600.000

3,240.000

运营成本

1,500.000

2,300.000

1,900.000

维护和更新成本

580.000

720.000

650.000

总LCC

4,960.000

6,620.000

5,790.000

可行性研究的最终结果是建议启动建设项目的准备工作,并将拟议的投资计划纳入捷克共和国文化部的预算。

4在可行性研究中使用LCC的优点和缺点

早期设计阶段(预设计)的最大困难是建筑项目的数据可用性。

由于建筑项目的复杂性和建筑物的许多组件,生命周期成本计算是一个数据密集型过程。因此,生命周期成本核算的最终结果取决于输入数据的可用性和可靠性[12]。在缺乏实际数据的情况下,估计可以基于过去的经验。各种建筑类型和建筑构件的成本,寿命和功耗数据可

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