新时代房地产营销方法与体系外文翻译资料

 2022-08-07 03:08

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新时代房地产营销方法与体系

乔纳森· 加顿1，肯尼斯· 杰克逊2

（1．亨廷顿 WV 美国;2．亨廷顿 WV 美国)

摘要：本发明涉及一种用于房地产营销的计算机应用系统，更具体地说，是一种计算机执行的方法/系统，该方法/系统集成了当代网络技术以及持牌房地产经纪人和代理人的知识，用于营销和促进房地产交易。本发明提供了房地产交易当事人，如经纪人、房地产经纪人、卖方、买方和卖方之间的即时通信；便捷的在线拍卖、招标和购买；对在线潜在买方进行资格预审；允许潜在买方在紧急情况下在线竞价；业务跨越一个更大的地理区域，如一个州或多个州；以及来自有执照的经纪人和房地产经纪人的知识和信誉，使买卖双方都能轻松地在网上进行交易。

有关应用的参考资料

本专利申请要求美国2010年5月4日提交的第61/331，167号临时申请的利益，该申请的披露在此由参考文献全文纳入。

本发明的背景

  1. 发明领域：

本发明一般涉及一种用于房地产营销的业务方法和系统，更具体地说，是一种利用代理网络技术的方法，该技术与许可的房地产经纪人和代理人相结合，用于销售和促进房地产交易。

2.相关艺术描述：

多年来，房地产营销并没有发生很大的变化。多重上市服务(MLS)是50多年来最大影响的变化。随着计算机时代的到来，MLS上市公司发布的数码照片显示了搜索选项，这给人的印象是房地产业务正在向前发展。但是今天的MLS服务还远远没有把这个行业带入即时通讯时代。

老实说，如今房地产公司提供的服务差别很小。大多数房地产公司网站使用多重上市服务(以下简称“MLS”)让潜在买家从自己的公司网站上搜索房屋，但是他们不显示自己的清单。

其他商品的网上拍卖、拍卖和购买，在当今时代是非常普遍的，但这在房地产交易中并不常见。拍卖是房地产进行交易的一种更有效的手段，它允许市场决定房地产的价格。房地产企业多年来一直使用目前的出价和验收方法，并没有考虑到市场内部的力量，也就是说允许房地产以高于拍卖那样的挂牌价格出售。

目前，有一些现有的网络或系统利用互联网为买家和卖家推销房地产。然而，大多数现有系统只提供给用户以金钱交换财产的能力，反之亦然。因为大多数普通人没有专门的知识和能力来处理一般的销售程序，确定公平的市场房产价值，或者创造必要的合同。当卖家在没有执照的房地产经纪人的情况下进行房地产销售时，他们在房地产交易过程中经常会遇到复杂的情况。

在房地产公司中，经纪人和他们的代理人通常把他们的业务包含到一个小的地理区域，例如一个城市或县。事实上，大多数公司与任何城市的其他房地产公司一样，以同样的MLS和买方/卖方服务运作，因此，在今天的市场上，在一个狭小的地理区域之外发展是非常不现实的。

美国帕特Raveis，Jr.(2001)第6，321，202 B1公开了一种用于管理与房地产和美国PAT有关的交易的系统和方法。美国帕特Broerman(2003)第6，594，633 B1公开了一个房地产计算机网络,这两项发明都不提供直接在线拍卖(投标)或资格预审买家的工具。美国被授予专利的兰格等人出版了第2006/0218070A1 ，公开了一种房地产的广告、营销和拍卖方法，特别是一种处理在线招标的方法，本发明不涉及营销和促进交易的其他特征。美国被授予专利的英基宁等人出版了第2007/0050342 A1，公开了一种房地产上市查询的接收方法以及美国被授予专利的英基宁赫姆等人出版了2008/0243922A1(2008)号文件，公开了一种房地产营销系统和方法，其中广告经纪人与上市经纪人签订了投放广告的协议，这两项发明都没有提供网上交易的手段。

鉴于上述房地产营销方法和系统存在上述缺陷，在技术上需要改进营销和便利交易的系统和方法，利用和整合代理网络技术和特许房地产经纪人的专门知识，以便在经纪人、房地产经纪人、卖方、买方和供应商等参与房地产交易的各方之间提供即时通信；方便的网上拍卖、招标和购买；预先确定潜在买家的在线资格；允许潜在买家在突发事件中在线投标；在一个州或多个州等更大的地理区域内开展业务；以及获得许可的经纪人和房地产经纪人的知识和信誉，以便买卖双方都能在网上交易。

本发明概述

本发明涉及一种销售和便利房地产交易的系统和方法。本发明与现有的发明有许多关键的根本区别。本发明是一种允许卖方与持牌房地产公司打交道的商业方法。一旦达成协议或购买了房地产，卖方将自动获得许可的房地产代理。有许可代理为房地产交易提供中介的好处通常涉及到代理人有能力理解合同、一般销售程序、确定公平的市场房产价值和创造必要的合同。大多数普通人都没有这样的专业知识。如果他们在没有获得许可的房地产经纪人的情况下继续出售房地产，他们往往会在房地产交易过程中出现主要的复杂因素。本发明还允许被转让的代理在拍卖期间在公开的公开场所显示出卖人的财产。此外，指定的房地产经纪人将以个人身份向潜在的在线买家展示房产。许多现有的房地产网站或系统不提供这种服务。这种经营方式的房地产经纪人将是房地产经纪人协会的成员。所有涉及房地产交易的文件将以电子方式签署，并由持牌房地产代理处理。

本发明所涉及的互联网系统也将为买方提供融资资源。卖方的资源，如律师和供应商的家庭担保也将提供。本发明通过同时将其列出的房屋张贴到MLS目录中，从而使卖家受益，因为它们将其家园张贴到本发明的网络上。这样，物业便可供其他持牌地产代理商使用。

本发明涉及一种新的商业模式、方法和系统，其目的是在全国房地产经纪人协会许可会员的监督和协助下，在互联网上营销和便利房地产交易。该方法将此系统用于任何与房地产经纪人协会有联系的有执照的房地产经纪人。利用该方法和系统，一家房地产公司可以在多个州以指数方式销售房地产。

本发明的方法、系统和网站不是为了取代房地产代理，而是为了便利买卖双方代理人之间就经纪人自己的清单进行方便和例行的通信。这些网站将迎合不断增长的人口，他们通过个人通信计算机和互联网电话设备进行通信的偏好正变得难以忽视。

目前的商业模式、方法、系统和互动网站将租给可能雇用或与房地产经纪人签订合同的持牌经纪人。该方法和系统允许代理在网站上显示代理自己的列表和MSL列表。该方法和系统还允许卖家将自己的房地产张贴在网站上，包括照片。买家可以从经纪人自己的房源和MSL目录中搜索房子。购房者可以在网上看到公开的房客日程安排，他们也可以接触到上市公司指定的图书，安排个人的房屋查看。如果买方和卖方双方都同意，买方有机会直接与卖方联系。

该方法和系统允许经纪人有能力对潜在买家进行资格预审，并通过目前房地产销售的报价和接受方式向他们提供网上报价。该方法和系统还为经纪人/代理人和卖方认为更适合拍卖方式的财产提供潜在买家在线投标。这些网站将提供代理和潜在买家之间的电子邮件服务和其他联系服务。本发明的方法和系统还使买方能够在意外情况下在线报价或投标。在系统中建立了常见的意外情况，以供买方选择。

该方该方法和系统还具有律师、金融银行、房屋检查员等房地产相关行业的广告能力。这些房地产相关业务的广告或清单为买卖双方加快交易提供了便利，也增加了经纪人的收入。

该方法/系统/网站提供直接在线投标拍卖，该方法/系统将很快成为买卖不动产的首选方法，因为该方法/系统力求通过设计找到每一份清单的真正市场价值；该方法/系统的交互性使每个人实时和在一段时间内了解买卖活动；买方、卖方以及代理/经纪人将减少对代理人时间和资源的依赖，他们将更多地依赖在线交互式销售方法/系统满足其许多日常需要。

在房地产公司中，经纪人和他们的代理人通常把他们的业务包含到一个小的地理区域，例如一个城市或县。事实上，大多数公司与任何城市的其他房地产公司一样，以同样的MLS和买方/卖方服务运作，因此，在今天的市场上，在一个狭小的地理区域之外发展是非常不现实的。然而，由于互动式网站提供直接招标拍卖方法/系统,买家在投标时不需要亲自在场。这种在线投标方法/系统，加上用户友好的自动化、方便和省时的特点，为地理位置遥远的买家提供了优势。因此，经纪人和房地产经纪人在一个更大的领域做生意，得到了他们所需要的东西。

总之，根据本发明，将目前的网络技术和许可房地产经纪人的知识结合起来进行营销和促进房地产交易的方法包括以下步骤：在经纪人和房地产卖方之间订立合同；以电子方式接收、存储和访问与房地产有关的数据；在网站上上传和显示卖方的房地产；通过计算机网络向潜在买家电子通信财产信息；预先确定潜在买家的资格，并向他们提供网上报价的能力，包括拍卖投标方法和传统的报价和接受方法；向卖方提供接受或拒绝买方报价的在线工具；在包括经纪人、上市代理人、买方代理人、买方、卖方、潜在供应商在内的所有各方之间进行电子通信(一种或两种方式)；提供买方在结束房地产交易时可能需要的广告和通信工具；以及为买方提供应急选择.该系统包括硬件和软件，为完成上述步骤提供了手段.

预先因此，概述了本发明的更重要的特征，以便能够更好地理解下面的更详细的描述，并使当前对该技术的贡献能够更好地被欣赏。本发明的其他特征将在下文中描述，并将构成随后的索赔的主题事项。

在详细解释本发明的至少一个实施例之前，要理解的是，本发明的应用不限于以下描述或附图中所述组件的构造细节和布置。本发明能够实施其他实施例，并能够以各种方式实施和实施。此外，应理解的是，此处使用的措辞和术语是为了说明目的，不应被视为限定性的。

因此，本领域的技术人员将认识到，本公开所依据的概念可以很容易地作为设计其他结构、方法和系统的基础，以执行本发明的几个构成。因此，重要的是，在不偏离本发明的精神和范围的情况下，索赔应被视为包括同等的解释。

上述已相当广泛地概述了本发明的预先推断的特征，以便本领域的技术人员能够更好地理解下面的本发明的详细描述。下面将描述构成本发明的索赔主题的本发明的其他特征。本领域的技术人员应当承认，他们可以很容易地使用公开的概念和具体实施例作为设计或修改其他结构的基础，以实现本发明的相同目的，并且这些其他结构不偏离本发明最广泛形式的精神和范围。

图纸简介

本发明的其他方面、特征和优点将从以下详细描述、附加声明和附图中更加充分地显示出来，其中给予相似的元素以类似的参考数字。

图1是本发明的一般业务方法的流程图；

图2是买方和卖方之间的本发明的流程图；

图3显示了本发明提供给买方的哪些特性；

图4显示了卖方可以利用本发明的哪些特征；

图5示出了本发明提供给列表代理的哪些特征；

图6示出了本发明提供给购买者代理的哪些特征。

优选实施例的描述

参照图1，公开了本发明一般业务方法的流程图。该网站管理公司10，使用租赁互动网站40，将租赁给20名持牌经纪人，后者将与30名房地产经纪人合作，使经纪人20有资格使50名潜在买家资格预审，并允许他们能够通过目前的出价和验收方法或对经纪人和卖方认为更适合拍卖方式的财产进行在线招标。该方法提供买方50与卖方60之间的网络通信。这种商业方法并不是为了取代房地产经纪人30，而是为了便利买方50和卖方代理30和/或卖方60之间的方便和例行的沟通。

该方法/系统允许访问者在不注册的情况下浏览网站。在一个实施例中，站点的主页在顶部显示代理的标题，这将是定制的，以支持任何经纪人的颜色方案和图形的独特和吸引人的外观。在页面顶部的站点标题下面将显示单元格，以获取诸如：买方通知、卖方通知、我们的代理、站点教程和登录等信息。在另一个实施例中，站点标题下方将是单元格，以获取信息，例如：我们的列表、所有列表、我们的代理单元、买方服务、站点教程和登录等等。

我们的代理单元是当今任何一个关于经纪人代理信息的公共信息单元。这个区域，就像在大多数房地产网站上一样，将显示经纪人代理的照片、凭证和每个经纪人的联系信息。

本网站教程是一个单元格，旨在向访问者或新用户(应该承认“用户和”访问者将在整个规范中互换使用)向他们展示他们可以使用的所有功能和功能。这可能是一个简短的电影教程，关于网站的功能。它可以讨论卖家的功能和买家的功能，因为它显示屏幕和提供旁白，通过注册，张贴照片，投标，约会日程安排，电子邮件等。

之后，访问者可以申请用户名和密码，以便使用网站的设施。

一旦访问者登录并进入网站，默认情况下他们会自动被带到“列表”选项卡上。当用户第一次输入列表选项卡时，他们会被问到他们感兴趣的地区的邮政编码或城市和状态。一旦申报，该系统将记住感兴趣的领域，并为今后的网站访问而给我一丝不苟的机会。系统会记住买方或卖方访问的最后一个感兴趣的区域，并将其存储为该访问者的缺省值。该系统将提请游客注意，所要求的邮政编码和其他几个邮编在该地区，以给予游客足够多的审查在一个合理的半径。一旦该地区被宣布为一个有限的家园将始终显示在页面的中心，让买家立即审查，它将自动改变的基础上，根据一定的标准，如住宅价值，吸引照片等。在另一个实施例中，访问者可以在不登录的情况下搜索属性列表。

在页面左侧将有一个选项菜单，其中包括：

1.我的留言

2.我的热门名单

3.卖方

4.新的搜索

在“列表”选项卡中，标记为“我们的列表”的子选项卡将显示指定区域内所有经纪人自己的列表，买方选择从最昂贵到最不需要检查。它是一个单元，潜在买家的直接出价或报价将来源于买方的电脑或兼容互联网的手机，并通过内部电子邮件直接发送给上市代理。此区域将显示列表的预定公共视图Ings，或允许访问列表代理的约会簿来安排私人显示。此单元格将显示有关列表的问题和答案。它将显示访问清单的次数和已在清单上提出的出价或出价的数量的统计数据。它将有多张照片和发布视频到列表中的可用性，一张上市代理的照片，以及点击和发送带有问题或关切的代理的电子邮件的能力。

在标记为“我们的列表”的子选

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