英语原文共 19 页，剩余内容已隐藏，支付完成后下载完整资料
关于重新分区与房价之间的邻里溢出效应
S. Cho · J. Kim · R. K. Roberts · S. G. Kim
收到日期：2009年5月8日/接收日期：2010年8月6日/在线发布日期：2010年8月24日
摘要：本研究旨在探讨田纳西州诺克斯维尔地区空置土地重新分区与房价之间的邻里溢出效应，以期正确分析分区结构的动态性，并适应与房地产市场相关的邻里溢出效应。结果表明，随着邻近地区房价的上涨，重新划分空置土地的可能性将增加。邻近地区房价上涨意味着住房需求压力加大。住房需求压力的增加可能导致对住宅开发和补充住宅用途的商业开发的需求增加。据诺克斯维尔地区的规划者说，目前，批准重新分区申请的主要指导方针是与州、市和县政府采用的长期和短期土地利用计划相一致，与周围土地利用和环境约束（如坡度、洪水和排水）相一致。地方规划部门可以根据不同程度的住房需求压力，修改和更新现行指南中的一致性措施。例如，一致性度量可以在
S. Cho
田纳西大学农业与资源经济系，摩根圈2621号，
地址：314-D Morgan Hall，Knoxville，TN 37996-4518，美国邮箱：scho9@utk.edu
J. Kim · S. G. Kim
田纳西大学农业与资源经济系，摩根圈2621号，
美国田纳西州诺克斯维尔，邮编37996-4518
R. K. Roberts
田纳西大学农业与资源经济系，摩根圈2621号，
美国田纳西州诺克斯维尔摩根大厅308-B号，邮编37996-4518
房价上涨幅度较大的地区，如果保护是可取的，那就是因为这些地区可能经历更大的重新分区压力。
JEL分类C3·R2·R5型
1 介绍
分区是一种常见的土地使用控制形式，它将一组土地使用与另一组土地使用分开，以尽量减少相邻土地不一致使用的可能性（Lewis and Kuttler 1978）。许多与分区有关的研究都集中在估计其对土地开发和财产价值的外部影响上（Jud 1980；Lin and Hwang 2004；Maseret al. 1977；Ohlestal 1974；QuigleyandRosenthal2004）。估计分区的外部影响的一个复杂因素是分区的内生性质。与分区相关的内生性问题仅在少数研究（e.g., Epple et al. 1988; McMillen and McDonald 1991a,b; Munneke 2005;Pogodzinski and Sass 1994; Wallace 1988）。
采用Lee（1983）中概述的标准两阶段程序，在第一阶段估计了一个多项式逻辑模型，其中具有代表空置土地使用分类的独立变量，以生成用于估计第二阶段土地价格方程的选择变量（McMillen和McDonald 1991a，b；Wallace 1988）。估计土地价格时，将分区视为内生的，并考虑到选择偏差的可能性。利用现有区划分类下的空地价格方程，实证检验了内生性区划与地价的关系。
与将分区分类视为静态和动态的研究不同，Munneke（2005）承认土地分配不同于市场分配，然后检查土地分配是否会重新分配或重新分配给市场分配。他分析了城市分区结构的动态性，考察了土地价格在决定将闲置土地从一种土地用途重新分区到另一种用途中的作用。Munneke（2005）使用两阶段程序来解决土地价格方程估计中样本选择偏差的可能性。根据两阶段程序得到的信息，建立了分区变化方程，以检验分区变化的概率是否随着替代用途中地块的价格相对于其当前用途中的价格的增加而增加。他表示，地价是由目前的分区决定的，而分区变更是寻求和批准的，这将导致该地块的预期回报率更高。虽然他正确地强调了分析分区结构动态性的必要性，但并未评估与住宅市场相关的邻里效应。控制邻里效应的必要性产生了，因为房子的价格受到邻近地区房价和质量的强烈影响，以及邻近便利设施和贫困地区的影响。
本研究的目的是探讨重新分区与房价之间的邻里溢出效应。我们假设重新分区会导致小区内房价的变化，同时小区内房价决定了重新分区。利用一个修正的联立方程模型来处理重新分区的内生性和邻里住房价格，以适应重新分区的离散（和内生性）性质。
重新分区对房价的溢出效应和房价对重新分区的溢出效应的定量估计对于作出明智的分区政策决策至关重要。从这项研究中得到的信息将有助于县规划者和官员制定重新分区决策的指导方针。下一节讨论了用于研究重新分区和住房价格的邻里溢出效应的程序的计量经济学细节。结果和讨论如下，最后一节得出结论。
2 经验框架
2.1现行土地利用分类和地价的两阶段模型
根据1997年1月至2006年12月期间在诺克斯维尔市出售的空置地块的年度数据，使用多项式logit模型估算土地利用分类方程，该模型的因变量代表空置土地分区住宅（=1）、商业（=2）的三种土地利用分类，以及工业（=3）-在Lee（1983）概述的两阶段方法的第一阶段。出售时的土地使用分类规定为：
（1）
其中xi是解释土地利用分类j的外生变量向量，包括代表影响地块i使用特性的变量；beta;是土地利用分类j的未知参数向量；Pr（di=j）是地块i采用土地利用分类j的概率。
当前地块附近的分区级别可能会影响地块被划为特定土地用途的可能性（McMillen和McDonald 1991b；Munneke 2005；Rolleston 1987）。为了说明空置地块附近的特定土地利用水平，1997年将该地块周围1英里半径缓冲区内分配给住宅、商业和工业分区分类的土地百分比作为外生变量。这些分区分配变量可作为地块附近过去分区限制级别的代理（Munneke 2005）。
第二阶段要求在地价方程中引入一个选择变量作为解释变量。土地价格方程估计如下：
（2）
其中pji是空置地块i的销售价格，考虑到其在1997年至2006年间出售的地块的销售时的当前土地用途j；W1是行标准化空间权重矩阵；alpha;是标量参数；gamma;是土地用途j的估计参数向量；是包含特定场地特征的解释变量向量，1 j型
i、 e.地块大小和距CBD、州际公路、铁路和当地公园的距离；以及误差项。“逆磨比”， ，使用多项式logit模型的概率预测值进行计算，Prcirc;（=）去离子j型，其中，标准正态分布的概率密度和累积分布函数，以及rho;是逆轧机比率的估计参数向量（e.g., Cho et al. 2003）。
混合用途分区允许兼容土地使用的组合，提供在紧凑区域内生活和工作的机会，从而减少活动之间的旅行距离（Parker 1994）。将混合用途虚拟变量作为外生变量，作为过去混合用途分类对地价影响的代理变量。如果空置地块位于1997年至2006年间出售的地块出售时划分为混合用途的区域内，则混合用途虚拟变量设置为1，否则设置为0。
利用泰森多边形通过行标准化的空间权重矩阵w1识别邻域邻域邻域邻域关系，有效地将样本的空间表示从点转化为与空间市场区域概念相关的多边形（Anselin 1988）。由空间权重矩阵W1确定的住宅（j=1）、商业（j=2）和工业（j=3）分类相邻地块的平均数量分别为5.9、5.7和5.6。
2.2分区与房价的联立方程模型
联立方程模型包括一个内生连续变量，表示2006年出售的最接近1997年至2006年出售的空置土地的单户住房价格y1，以及一个内生二元变量，表示1997年至2006年出售的空置土地的重新分区y2。一个二元变量表示房屋出售前10年中的任何一年的重新分区，用于捕捉房屋附近重新分区的空置地块的平均时间滞后对该房屋价格的影响。模型的结构方程是
式中，y2*是与y2相对应的潜在变量；beta;，beta;是一致的参数向量；alpha;，gamma;和gamma;是标量参数；X1是影响住房价格的外生变量向量，例如结构变量（例如，地块大小和卧室数量）、人口普查区组变量（例如，空置率和住房密度），距离变量（例如，到中央商务区（CBD）和公园的距离）和其他变量（例如，美国大学考试（ACT）分数）；X2是影响重新分区的外生变量向量；W2是行标准化空间权重矩阵；假设误差项u1和u2以零均值的二元正态分布和有限协方差矩阵，由于重分区是二元的，所以u2的方差在单位处归一化。通过行标准化空间权值矩阵W2，将逆距离与邻接矩阵相结合，使邻接关系更近的邻接关系受到更大的影响。
重新分区方程式包括一个变量，用于说明在1997年至2006年期间出售的地块在出售时，土地用途分区分类替代分类中地块的预期价值与其当前分区分类中地块的价值之间的差异。土地价值差异包含在重新分区方程式中，其假设是，如果替代分区分类中的地块价格相对于其当前分区分类中的价格上涨，重新分区的可能性应增加。
土地价值差异计算如下：
（5）
其中，Psi是出售时其当前分区分类s中地块i的地价，而当前分区分类E[poi]以外的用途中地块价格的预期值为：
(6)
其中Pr ji等于第i个地块被划为j的概率。概率是基于多项式logit模型的第一阶段估计生成的，期望值是基于“当前土地使用分类和价格”的第二阶段土地价格估计生成的。期望值的使用应反映备选分区分类下的潜在回报。预计价格差异将对重新分区的可能性产生积极影响，表明分区变化的可能性应随着替代可行用途的预期回报率的增加而增加。这一假设是基于土地所有者是利润最大化者的假设。
矢量X2还包括1997年分配给空置地块周围1英里半径缓冲区内住宅、商业和工业分区分类的土地百分比，该缓冲区可作为地块附近过去分区限制水平的代理（Munneke 2005）。包括额外的交互变量，以定义与表示出售时土地使用的虚拟变量（即住宅和商业）交互的价格差异。该规范允许根据每种土地利用变化类型改变价格差异效应。
X2中包含了一个变量，用于衡量某个区域（称为“限制”）的分区变化倾向。如果在1997年至2006年期间出售的地块落入另一个空置地块周围半径为1英里的缓冲区内，而该地块在出售时的缓冲区土地重新分区率超过15%，则可变限制值为1，否则为0。变量“Restrict”用作分区管理局过去在地块附近的行为的代理（Munneke 2005）。
重新分区方程中连续变量和离散变量的弹性系数ε分别计算为：千
(7)
(8)
其中，xk是X2内的第k个变量，beta;circ;k是第k个变量的一致参数估计，beta;circ;是一致参数估计的向量，.xk是第k个变量的平均值，x是可变平均值的向量。由于第二阶段中每个方程的标准误差基于预测值，因此有必要使用方差-协方差矩阵修正标准误差（Maddala 1983，第244-245页）。弹性的标准误差是用Delta方法推导出来的（Greene 1997，第93-96页）。
3 数据
本研究使用了两组交易水平数据：1997年1月至2006年12月，诺克斯维尔市的Vacantparcelssold，以及2006年1月至2006年12月出售的最接近1997年1月至2006年12月出售的空置土地的独栋房屋。分区和纳税评估数据是从诺克斯维尔公用事业委员会地理信息系统（KGIS）和诺克斯郡税务评估办公室收集的。这些数据提供了有关销售交易和空置地块和独栋房屋位置的信息，以及有关独栋房屋的结构信息。诺克斯县城市规划委员会（MPC）在1997-2006年间提供了重新分区信息。
1997年至2006年间的重新分区信息和2004年12月更新的分区形状文件用于确定1997年至2006年间出售的地块在出售时的每个空置地块的分区分类。1997年的分区图是用同样的信息重新创建的。1997年，在Avaant地块周围1英里半径的缓冲区内，分配给住宅、商业和工业分区分类的土地百分比通过在1997年分区图上对1997年至2006年期间出售的每个空置地块施加1英里缓冲区进行估算。计算是使用ArcView 3.3的Patch Analyst（v3.12）扩展（Rempel 2006）完成的。
克诺克斯维尔市在1997-2006年期间共有1447宗空置土地出售，其中1080宗为住宅用地，169宗为商业用地，103宗为工业用地，18宗为农业用地，56宗为办公用地，8宗为防洪用地，6宗为混合用地，6宗为城镇中心用地，以及1个在销售交易时划分为开放空间的区域。在1447宗空置地块中，1352宗被划分为住宅、商业和工业分区的主要类别的空置地块及其销售价格被用于现行土地利用分类和地价的两阶段模型。在1352宗空置土地中，有218宗在一九九七至二零零六年期间经历分区变动，并在“分区与房价联立方程式模型”中，内生二元变数的赋值为1，而其余1134宗空置土地的
剩余内容已隐藏，支付完成后下载完整资料
资料编号：[240037]，资料为PDF文档或Word文档，PDF文档可免费转换为Word
以上是毕业论文外文翻译，课题毕业论文、任务书、文献综述、开题报告、程序设计、图纸设计等资料可联系客服协助查找。
