关于影响过渡经济国家房价影响因素形成的房地产市场模型选定外文翻译资料

 2022-03-21 09:03

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附录一 译文

关于影响过渡经济国家房价影响因素形成的房地产市场模型选定

摘要

本文包括分析模型对影响房价的因素水平形成过渡的国家经济,并介绍了这些模型的一般原则。本文的目的是比较选择模型的因素的住房市场,并提出模型的原则形成房地产价格水平的转轨经济的国家。选择对象房地产市场与转轨经济国家。本文是建立在科学文献的分析和合成房地产市场模型的评论使影响房地产价格水平的形成。

1.介绍

这个问题的重要性。“每一个国家房地产市场是非常重要的,因为它保证了活动的结构和制度，是必要的和重要的生活和工作,同时,它强力全面地促进国家经济发展。”(Golob、Bastic amp; Psunder,2012,p . 366)。根据Urbanavičienė、Kaklauskas amp; Zavadskas(2009),房地产行业的增长或下降大大影响一个国家的总体增长或下降的经济。快速的环境变化,在开放的经济市场全球化、国际贸易对房地产市场的影响尤其是对房价通过不对等的信息影响。房地产市场份额在全球经济的重要地位的房地产市场经济进程的主要经济体,尤其是在融资过程(Snieska et al .,2011)。国际资本流动、货币政策变化和其他因素影响房地产价格形成以及房地产投资者的行为。经验不足,房地产市场投资过程过渡的国家经济会导致适当的投资决策,尽管在房地产市场中控制投资者的利润增长以及贸易和投资的减少可能的损失房地产的知识是非常重要的。因此知道风险的类型很重要，可以在房地产市场和主要因素影响房地产价格水平的形成以及什么因素使得对房地产价格变动的影响。到目前为止,许多研究揭示了影响房价的主要因素水平的形成。研究的结果由在斯洛文尼亚Golob et al .(2012)表明,贷款的体积(信贷),利率,通货膨胀,施工质量,类型的位置和属性,房地产销量最大的速度对房地产价值的影响和销售速度。研究的结果由Scaron;liupas amp; Simanavičienė立陶宛(2010)透露,住房信贷,实际工资,劳动力,人均购买力平价,失业,人口,股市指数和实际利率的因素严重影响了住房价格水平。根据Choy,Ho amp; Mak(2012),香港的房地产价格高是由于实际住房与公寓相关属性,例如,更高的最低水准,更好的视图或平面尺寸大一点。根据Choy.et al .(2012),“近距离交通或自然美景也被发现对房地产价格产生了积极的影响”。生活区域,其他区域,大小,质量和海景是愿意支付住房属性(Wilhelmsson,2002)。谈判是一个影响房地产价格水平的形成的主要问题。Urbonavičienėet al.(2009)创建了模型,使分析与房地产谈判进程相结合,通过使用决策支持和声音应力分析技术提高它的效率,参与利益相关者团体寻求他们的目标和外部宏观和微环境影响”。在中国,房价是由建筑面积,与市中心距离,与最近的地铁站的距离,复杂的土地面积大小,绿地面积比例等控制。(2013年邓,amp; Liu)。另一个研究(杨,2001)透露,在中国房地产市场面临的问题,从建筑材料施工质量,装饰质量和一些不负责任的开发商的做法。据Gelain amp;兰辛(2013)房价在很大程度上取决于消费者的期望。从上述研究可以看出,有许多不同的因素影响房价。一些科学家倾向于将它们分组通过特定的属性而其他人深入供给或需求的因素。也有作者(Zavadskas et al .,2005)关注的因素影响房地产市场的效率:立法、税收、液体二级市场,市场透明度、专业机构、贷款机构、抵押贷款、技术销售、房地产、保险、信息通信技术、教育、资产评估师的责任,评价者的费用水平,合同、投资工具、信贷的访问等。建议所有上述因素都应该评估作为一个复杂的制定最终的房价。

计量经济学模型的分析的科学文献非常丰富(享乐价格模型;普通最小二乘法(OLS);非线性规范;卢卡斯式的资产定价模型等)的房地产价格形成(Lilien amp;华生,1985;Painamp; Westaway 1997;Malpezzi,1999;杨,2001;Sirmans,麦克弗森,amp; Zietz 2005;·恩格尔,Gelain,amp;兰辛,2013)和现有的房价指数分析施工方法(吴et al .,2013)。然而,经济计量模型仅限于分析特定变量对房价的影响形成,例如,计算一般微观经济的影响房地产元素特定对象(Malpezzi,2003;Sirmans et al .,2005)或一般宏观经济因素决定住房价格水平形成(恩格尔et al .,1985;案例et al .,1987;案例et al .,1989;Muellbauer amp;墨菲,1997;奎格利,1999;克劳福德amp; Fratantoni;2003英里,2008;Zietz,Zietz,amp; Sirmans,2008),但缺乏一个结构模型,将使房地产价格形成总水平的确定与转轨经济国家,并将评估宏观经济、微观经济、心理和其他可能的因素以及中国市场的特点和它的宏观经济环境。

本文的目的是比较选择模型的房地产市场因素,提出转轨经济的国家房地产价格水平模型形成的原则。

这篇文章的对象——转轨经济的国家的房地产市场。

方法分析：本文是建立在科学文献的分析和合成,在房地产市场模型的评论影响房地产价格水平的形成。

本文的结构组织如下:第二节介绍了住房市场的系统性的比较选择模型与房地产价格水平的决心。房地产市场模型的优点和缺点一直强调以及房地产价格水平的原则形成模型被提出;第二节提供的结论。

  1. 选定的房地产市场模型

计量经济模型分析房地产价格形成的科学文献非常丰富(恩格尔et al .,1985;全amp;奎格利,1991;Painamp; Westaway 1997;Malpezzi,1999;Sirmans et al .,2005)。

然而,经济计量模型仅限于分析特定变量对房价的影响形成,例如,计算一般微观经济的影响房地产元素特定对象(Malpezzi,2003;Sirmans et al .,2005)或一般宏观经济因素决定住房价格水平形成(恩格尔et al .,1985;Caseamp;希勒,1987;Caseamp;希勒,1989;Muellbauer amp;墨菲,1997;奎格利,1999;克劳福德amp; Fratantoni;2003Mile,2008;Zietz et al .,2008),但缺乏一个结构模型,将使房地产价格形成总水平的确定与转轨经济国家,并将评估宏观经济、微观经济、心理和其他可能的因素以及中国市场的特点和它的宏观经济环境。这就是为什么重要的是批判性评估房地产,房地产投资决策,房地产市场作为一个系统和其他模型结构以及突出这些模型的结构部分,为了建立元素继承和关系的主要原则,决定了房地产价格水平的形成。

进行了科学文献的分析(Rutkauskas,2001;Sing,2001;Portnov,Odish,amp;弗勒锡曼,2005;mu;和马,2007;Kvedaraviciene,2008;Kaklauskas et al .,2010;Kaklauskas et al . 2010 b)的作者选择两条房地产市场模型,在他们看来,包括明确的因素或环境对经济转型国家房地产价格水平的形成有重要影响。

享乐房地产价格模型Portnov et al。(2005)是面向微观经济因素的影响在特定的房地产价格水平增加和减少(见表1)。

模型包括的因素实际性质和周围环境的特定住房,决定其价格增加或减少。虽然附近的元素环境分为社会和实际因素的组织,使特定的价格估计住房、无视需求-供给平衡以及宏观环境要素阻碍房地产市场参与者评估市场情况的机会。更重要的是,这些因素组显著影响房地产价格波动(Miles,2008;Huiamp;Jun,2008;Venclauskiene amp; Snieska,2010)。更全面的分组影响房地产市场的因素在模型中提出了建设和房地产行业的“危机管理”(Kaklauskas et al .,2010)。作者区分16个方面的危机管理建设和房地产行业。这些因素组织影响房地产价格水平的形成,但这个模型仅提供的,因素不明确而详细定义的因素将使容易评价的情况在这两种情况下,房地产市场的危机和评估房地产价格水平的倾向的形成。

更详细的图形结构住房市场因素已经被Sing(2001)发表。不同于模型结构,其他作者提出的,该模型提供了广泛的元素及其组:房地产市场的参与者都归因于小单位:政府、金融机构、企业、家庭和房地产开发商、房地产市场分为住宅空间的组织市场和住宅资本市场;住房供应分为住房建设的组织,完成新住房和其他人;住房市场供给和需求的元素已经在不同的水平,这取决于市场参与者的需求和特点。住房的模型强调宏观经济冲击和揭示过程这些冲击的影响是可能的。优点和缺点的表1中给出的模型。

表1。房地产市场模型的结构元素和他们的评论。资料来源:由作者

作者，年份

优势

劣势

结构元素

Quanamp;Quigley（1991）

模型包含不完整的信息,昂贵的搜索;不同的期望。

交易价格不能准确评估仅靠在三个因素。

交易价格,买家和卖家

Sing（2001）

详细的枚举元素,清晰

博览关系,很容易理解。

适应特定国家,不清楚影响住房价格水平需要额外计算。

政府、家庭、企业、开发商、金融机构、宏观经济冲击的集团,集团供应因素,需求因素,最终用户的住房,住房的进一步发展。

Protnov et al.(2005)

特定的住房的估计价格。

低估了需求——供给平衡;一般宏观经济指标的影响是不考虑。

社会和周围环境的实际因素

Zavadskas et al. (2005)

模型支持识别领域真正的市场情况在转轨经济的国家是类似的,在一定程度上类似或完全不同于发达国家达到的水平。模型可用于识别在发达国家房地产行业的发展趋势。

主要特点与转轨经济国家并不明显突出。

微观和宏观环境因素

Venclauskiene amp; Snieska (2010)

清晰和全面的列举与转轨经济国家的特点。

主要特点与转轨经济国家并不明显突出。

枚举的国家转型经济的特点。

Kaklauskas et al. (2010 a)

突出综合分组因素的评估房地产市场危机。

简洁的和简化的描述,它是不清楚集团是最有影响力的组织相互作用以及不同因素。

制度、社会、文化、伦理、心理、教育、环境、信心、情绪、管理、组织、技术、科技、法律/法规,政治和经济因素

Naderi, Sharbatoghlie, amp; Vafaeimehr (2012)

在模型、建筑、可访问性、住宅、环境和金融变量被详细到38属性,使建立决定房价的主要因素。

不明确哪一组是主要的因素。该模型不包括心理和政治等因素。模型是面向客户的行为的分析而选择住房。

建筑、可访问性、住宅、环境和金融变量

Chen et al. (2012)

人口和的影响

经济因素对最终的房价。

模型只考虑两组的因素是用于建立住房最终价格。

经济收入和住房成本(劳动力市场)和人口(性别年龄、婚姻状况和依赖的孩子)组件

需要指出的是,转轨经济国家有其特定的特点(Venclauskiene amp; Snieska,2010),例如,在短时间内高货币供应量,私有化过程中,金融体系发展中税收和监管基础,等等。这就是为什么这些国家不同于市场经济的国家,房地产市场的参与者获得了一些经验和知识和实际的周期，房地产价格的形成已经形成。因此,估计房地产价格水平的原则的形成,是有目的的评估特点,特定国家的典型。

总结科学文献的分析和房地产市场模型,它可以表示,虽然在不同的房地产模型科学文献丰富,他们中的大多数,尽管是全面的,有一个狭窄的范围内的应用程序,因为他们:

bull;研究不同元素定义的时刻中定义的区域;

bull;包括的元素数量不足;

bull;显示元素之间的相互关系不明显;

bull;无法揭示的强度模型的结构部分的影响房地产价格水平的形成。

与此同时,房地产价格水平的结构模型的形成应该是不可或缺的多级骨料微观经济,宏观经济和其他元素,描述房地产价格水平波动。

3.形成原理模型的房地产价格水平的因素形成,环境和特点

参照研究

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