Where will China#39;s real estate market go under the economy#39;s
new normal?
Hong Zhang a, Linjun Li a,⁎, Tiantian Chen a, Vera Li b
a Hang Lung Center for Real Estate Center for Urbanization and Industrial Development, Tsinghua University, China
b Department of Accountancy, Hang Seng Management College, Shatin, Hong Kong
a b s t r a c t
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Received 17 February 2016
Received in revised form 15 March 2016
Accepted 28 March 2016
Available online 13 April 2016
When China entered a new stage of economic development, namely the “economy#39;s new normal”, its economic growth shifted from high-speed to medium-to-high-speed, the economic structure was constantly improved and upgraded, and the economic development shifted from input-driven and investment-driven to innovation driven.
Furthermore, there have been some new developments in the country#39;s real estate market. The previous rapid growth of real estate investment gradually became stable. The consumer demand of real estate was saturated.
1. Introduction
In May 2014, the Chinese president Xi Jinping introduced
“economy#39;s new normal” (“new normal” hereafter) when he visited
the central province Henan.
In the first three quarters of 2014, China#39;s gross domestic product
(GDP) grew by 7.4% (China Statistical Bureau, 2014), which led to
some concerns on its economy. Xi Jinping attended the opening ceremony
of the 2014 APEC CEO Summit held in Beijing National Convention Center on November 9, 2014 and delivered a keynote speech entitled Seek Sustained Development and Fulfill the Asia-Pacific Dream,1 in which he explained that the characteristics of the “new normal” include some notable features.2 First, there is a shift in the growth of the economy from high-speed to medium-to-high-speed. Second, the economic structure is continuously improving and upgrading, tertiary industry and consumer demand are gradually becoming the main drivers of economic growth, the gap between urban and rural areas is narrowing, household income is becoming a larger proportion of national income, and more people are being benefited by national development. Third, the economic development is changing from inputdriven and investment-driven to innovation-driven. Xi Jinping further indicated that the “new normal” would bring the following new development opportunities in China3:
bull; China#39;s economyhas still registered a considerable growth despite the slowdown. The size of China#39;s current economy has largely increased by the rapid growth for more than 30 years. The growth of China#39;s economy in 2013 was equivalent to the annual economic aggregate of 1994, and was ranked 17 in the world. Although the growth rate of China was approximately 7%, its economy is still among the top in
the world in both speed and increment.
bull; China#39;s economic growth has become more stable and been driven by more diverse factors. Furthermore, there are concerns that China#39;s economic growth may further decline and be unable to overcome difficulties. In fact, risks do exist, but they are not that formidable. The resilience of China#39;s economy is the best support for protection against risks. China has innovated in ideas and approaches of macroeconomic management. With the determined strategies and policy preparations,the country has the confidence and ability to deal effectively with potential risks. At present, China is advancing the newtype of industrialization, IT application, urbanization, and agricultural modernization in a coordinated way, which can help China#39;s economy be driven more by domestic consumer demand, thus eliminating the external risk from overreliance on export.
bull; China#39;s economic structure has been improved and upgraded, heralding a more stable development prospect. In the first three quarters of 2014, the rate of contribution of consumption to economic growth was 48.5%, exceeding investment. The value added of the service industry,which accounted for 46.7% of GDP, surpassed that of the secondary industry. The growth rates of high-tech industry and
equipment-manufacturing industry were 12.3% and 11.1%, respectively, which are found to be higher than the average industrial growth rate. The per unit GDP energy consumption dropped by 4.6%. All these figures show that the Chinese economy has changed profoundly and improved in quality and structure.
bull; Under the “new normal,” the Chinese government is vigorously streamlining administration and delegating power, further unleashing market vitality. Precisely, restrictions on the “invisible hand” of the market are lifted and the “visible hand” of the government is used properly. For example, China has introduced reform in business registration.
In the first three quarters of 2014, the number of newly registered market entities reached 9.2 million and the number of new enterprises increased by N60% from that of the previous year. Correspondingly, the development of China#39;s real estate market
stands at a crossroads. In 2014, China#39;s commercial housing sales, investment,
and new construction area dropped rather than increasing rapidly, as that in the previous years. Thus, it was considered that the golden age of real estate has ended. On the contrary, hereafter, real estate will enter the “new normal” similarly to the economy, a situation where data from all aspects would tend to slow down. There were also beliefs that the real estate market will be in a depressed “winter” for a long time.
The background of the real estate in china
Real estate in China has experienced a remarkable expansion in recent years. This development, however, has not gone parallel with the demand for real estate. If the
situation reaches a crisis point, the consequences will be serious for the Chinese economy and for the world economy as well.
The real
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中国的房地产市场的未来趋势
张洪a，李立君，⁎，天天陈a，维拉李b
中国清华大学城市化与产业发展房地产中心恒隆中心
b香港沙田恒生管理学院会计系
第一章 简介
当中国进入经济发展新阶段即“经济新常态”时，经济增长从高速转向中高速，经济结构不断好转，经济发展从投入驱动和投资驱动的创新驱动。此外，该国的房地产市场出现了一些新的发展。以前房地产投资快速增长逐渐稳定。消费者对房地产业的需求饱和。
第二章 绪论
2014年5月，中国国家主席习近平在访问河南省中部省份时，引入了“经济新常态”（以下简称“新常态”）这个概念。2014年前三季度，中国国内生产总值（GDP）增长7.4％（中国统计局，2014年），这样导致国民对中国未来经济以后的经济发展有了一些担忧。习近平出席开幕式2014年11月9日在北京国家会议中心举行的2014年APEC首脑峰会，并发表题为“持续发展，实现亚太梦想”的主题演讲，其中他解释说，“新常态”的特点包括一些显着的特点。第一，经济从高速转向中高速转变。二是经济结构不断完善和升级，第三产业和消费需求逐渐成为经济增长的主要动力，城乡差距缩小，家庭收入在国民收入中所占比例越来越大正在受益于国家发展。第三，经济发展正在从投资驱动转向创新驱动。
“新常态”将给中国带来的发展机遇。
bull;尽管经济增长放缓，中国经济仍有大幅增长。 30多年来，中国经济规模大幅增长。中国经济在2013年的增长相当于1994年的年度经济总量，在世界排名第17。虽然中国的增长率约为7％，但其经济增长的速度在世界仍然居高不下。
bull;中国经济受到更多样化因素的驱动，增长变得更加稳定。尽管国内有些担心的声音，他们认为中国的经济可能会无法克服困难，经济的增长速度可能会进一步变缓。其实风险确实存在，但并不是那么强大。中国经济的韧性是防范风险的最佳支撑。中国在宏观经济管理思想观念上创新。在确定的战略和政策准备中，国家有信心和有能力有效应对潜在风险。目前，中国正在以协调的方式推进工业化，信息化应用，城镇化和农业现代化的新型化，这有助于中国经济受到国内消费需求的驱动，从而消除了过度依赖出口的外部风险。
bull;中国的经济结构得到改善和提升，预示着更为稳定的发展前景。2014年前三季度，消费对经济增长的贡献率为48.5％，超过投资的贡献增长率。服务业增加值占国内生产总值的46.7％，超过了第二产业。高新技术产业和设备制造业的增长速度分别为12.3％和11.1％，高于平均工业增长率。单位GDP能耗下降4.6％。所有这些数字显示，中国经济在质量和结构上都发生了极大的改善。
bull;在“新常态”下，中国政府正在大力精简行政和权力下放，进一步发挥市场活力。确切地说，限制了市场的“看不见的手”，政府的“看得见”手段得到了正确的使用。例如，中国在商业登记方面进行了改革。
2014年前三季度，新上市企业达920万户，新增企业数量比上年增长百分之零点六。相应地，中国房地产市场的发展站在十字路口。2014年，中国的商品房也被认为会在房地产市场中长期处于萧条的“冬季”的状态。
第三章 在新常态发展下的中国房地产的发展
3.1什么是“经济新常态”？
2014年12月，在北京举行了为期3天的中央经济工作会议4，详细分析了“新常态”情况，明确指出“新常态”5个趋势变化如下：
bull;在消费方面，中国曾经有明显的“浪潮消费”，但这一消费阶段即将到期。个性化，多元化的消费逐渐成为主流。更加重视通过创新提供来保证产品质量和恢复需求。有必要采取适当的消费政策，释放消费潜力，确保消费在经济发展中发挥主要作用。
bull;经过30多年的高度集约化，规模化建设，传统产业已经达到饱和，但基础设施，互联，新技术，新产品，新型业务和新型商业模式的投资机会很大。为融资模式创新提出了新的要求。需要消除投资的障碍使投资继续在经济发展中发挥关键作用。
bull;目前全球各类用品的需求正在减弱。中国低成本的比较优势也发生了变化，但出口的竞争优势依然存在。要加快发展新的比较优势，保证出口能够一如既往地支持经济发展。
bull;过去供应短缺一直是中国的长期担忧，但供目前应远远超过传统行业的需求。行业结构需要优化升级。在此过程中，企业兼并重组和生产集中是不可避免的。新兴行业，服务业和小微企业将发挥更重要的作用，小企业，智能化和生产专业化将成为产业组织的新特点。
bull;引进技术和管理成为生产力。中国人口老龄化，农村剩余劳动力下降;因此，经济增长将更多地依赖于人力资本和技术进步。创新成为新的发动机推动国家发展。
bull;市场竞争的重点从数量逐渐转变并以质量和差异化为代价。整合国家和提高资源配置效率是内生性的经济发展需求。
bull;过去的能源资源和生态环境并不是主要关注的问题，但近期环境已经达到或接近其承载能力的上限。绿色，低碳，可持续发展的环境将得到发展。
bull;在经济增长速度减缓的过程中，可以逐渐揭示的经济增长带来的各种隐患。这些风险一般可以控制，但消除经济发展过快的高杠杆的特点和带来的泡沫。可能需要很长时间。找到问题的表现，根本原因和解决问题的适当方式。
这些趋势变化表明，中国经济进入更加先进的形式，分工更加复杂，结构更加合理的阶段。所谓“新正常”是指经济发展格局较低，增长速度较快，质量较高，结构调整加快，新兴产业发达。在这一结构中，房地产投资信托基金。起了重要的作用。
3.2 房地产近年来的发展
从资源配置方式和宏观调控方式来看，总体刺激政策的边际效率明显下降。政府要充分利用产能过剩，通过市场机制探索未来工业发展方向，要紧跟供需关系的变化，科学地进行宏观调控。这些趋势变化表明，中国经济进入更加先进的形式，分工更加复杂，结构更加合理的阶段。所谓“新正常”是指经济发展格局较低，增长速度较快，质量较高，结构调整加快，新兴产业发达。在这一结构中，房地产投资信托基金。起了重要的作用。
近年来，中国房地产业出现了显着的扩张。然而，这种发展并没有与房地产需求并行。如果这种供求关系出现问题，会对中国经济和世界经济将造成严重的后果。
中国房地产泡沫主要影响住宅房地产。2003年温家宝总理开始了一项政策使得2005年至2009年间，由于政府政策鼓励房地产购买，通过以低利率增加银行贷款，平均住房价格上涨了三倍。另外，由于社会福利和养老保险制度在中国与发达国家相比还不是很先进，人们更愿意买房。想找老婆的单身汉们也认为，如果拥有一块房地产，他们的机会会更大。在中国，大多数人认为自置居所是必需品，而不是奢侈品。价格上涨趋势持续了好几年，2011年房价开始下滑甚至在几个中国城市下滑，2012年经济增长放缓，但价格持续上涨。尽管受欢迎的需求和需求使得需求真正上升，空置住宅物业的数量开始呈现泡沫增长。这是一个类似于美国和一些欧洲国家，如爱尔兰，希腊和西班牙的房地产泡沫，这个泡沫的继续增长，导致建造了超过6400万个额外的公寓。因为许多人的产能过剩化工，钢铁，纺织，鞋业等行业，开始建立自己的房地产业，期望他们的回报高于自己原本的行业工资。
离任前，前总理温家宝于2010年4月开始颁布了的一系列以控制住房市场的快速发展的政策，更严格限制购买房屋贷款。然而，买家并没有被政策吓到，房地产价格在当年三月份之后继续上涨。虽然有迹象表明中国经济正在反弹，但鉴于其他投资方案的回报不佳，许多人仍然认为房地产是一个是自己资产保值的选择。自2008年以来，房地产占家庭资产的60％以上，而现金存款则为20％左右。近年来，中国房地产业出现了显着的扩张。
但房地产泡沫并不局限于中国。世界经济组织主席Nouriel Roubini写道：“在瑞士，瑞典，挪威，芬兰，法国，德国，加拿大，澳大利亚，新加坡，新兴市场的住房市场，再次出现泡沫的迹象西班牙，还有英国（也就是伦敦）。在新兴市场，香港，新加坡，中国和以色列以及土 耳其，印度，印度尼西亚和巴西的主要城市中心都曾经出现泡沫。“
中国中央政府通过颁布法规来给过热房地产市场降温，这些法律也受到了小城市地方政府的支持和推行，房价并没有大幅上涨。虽然一些专家认为中国市场出现这样的泡沫情况是正常的历史趋势，但中国的房地产泡沫与美国不同。例如，根据米尔肯研究所的统计，截至2009年，中国住房抵押债务占国内生产总值的15％，而美国为81.4％。在这种情况下，如果中国房地产泡沫破裂，造成的损失相比美国来说会小很多。此外，中国城市化进程的增加可能会导致对优质住房的需求，这在国家经历类似的过程中并没有发生。中国的城镇化率略高于53％，仍然落后于城镇化率超过70％的大多数发达国家。
中国政府面临一个两难的局面：如果向开发商发放更多的资金，可能会阻止社会动荡，但是有可能使泡沫更大，所以在中国控制房地产发展尤为困难。
房地产市场在进出口中起着重要的作用。房地产行业出现了许多兼并收购，房地产市场差异化明显。在这种情况下，一个重要的问题需要解决：中国房地产市场在哪里？一是房地产市场应该考虑工业发展的新趋势。二是房地产市场需要适应新的增长势头和投资结构。第三，房地产业可以利用“新常态”的牵引力引导自身稳定可持续发展。这样，中国房地产行业的持续发展和市场容量也将继续保持健康的发展。
从资源配置方式和宏观调控方式来看，总体刺激政策的边际效率明显下降。政府要充分利用产能过剩，通过市场机制探索未来工业发展方向，要紧跟供需关系的变化，科学地进行宏观调控。
第四章 美国2016年前十大房地产趋势
（1）年轻一代的工作者正在推动市场，但不是房主
虽然所谓的90后00后很年轻，但房地产业者和震动者越来越关心这一代人的领导地位。一些城市在这一代领导的房地产业尤其是奥斯汀，西雅图，波特兰以及明尼阿波利斯的双城市，都出现了增长的经济活动。
明尼阿波利斯的地方排名前10位的发展商城市名单上的首席执行官安德鲁·沃伦（Andrew Warren）是一位研究和咨询公司的总监，他是与ULI合作撰写的报告。
“这是一个对年轻一代有吸引力的城市，”他补充说，它的多元化经济基础正在帮助引进不想离开中西部地区的很多大学毕业生。
然而，同一个群体并没有形成新的家庭，他们并没有像父母一代那样购买尽可能多的家庭。
（二）二线城市明年将带动复苏
投资者，开发商和建筑商对所谓的24小时门户城市 - 旧金山和纽约市都失去兴趣，并对达拉斯和波特兰等城市开展了更多的兴趣，那里有更多的住房交易。
例如，根据ULI的报告，2011年只有纽约市和华盛顿特区才有良好的房地产投资者和开发商的前景，但现在奥斯汀，波士顿，达拉斯，休斯顿，迈阿密，奥兰治县，波特兰，旧金山，圣何塞和西雅图制作了这个清单 - 而DC实际上已经退出了。在这种结构中二线城市明年将带动投资者，开发商和建筑商进行投资。
（3）房地产恢复仍然取决于就业增长
工作增长速度缓慢以及收入和工资增长仍然阻碍了房地产业的复苏，不太可能快速变化。ULI高级居民金融研究员史蒂芬·布朗（Stephen Blank）表示，湾区和德克萨斯州的许多城市都看到了强劲的住房回收率，所以失业率低的地区预计明年将会有更好的恢复，而地方仍然困扰着经济问题不会。
（4）“微笑投资”的哲学回来了
沃伦说，房地产开发商再次对所谓的微笑投资理念感兴趣。根据这一理念，开发商和投资者开始看东北的城市，向南移动到太阳带 - 佛罗里达州，得克萨斯州亚利桑那州的城市，然后回到西北 - 北加利福尼亚州，俄勒冈州和华盛顿州。所以期望在这些地区比在中西部看到更多的活动。
（5）多户住宅建设将会减速
随着经济衰退期间公寓需求的快速增长，受到房主转租的需求的增加多户住宅楼宇的激增。但是，随着供求关系的转移，2014年可能会安静下来，而在2013年，实际上可能会有太多的多户住宅建设。
（6）公寓发展还将滞后
公寓市场的复苏与单户市场的复苏并不相符，开发商不愿意冒新建公寓楼。
相反，建筑商和开发商正在采取双轨选择：根据市场情况，他们建立了租赁公寓大楼，目的是在12至16个月内将其转为公寓。
高层公寓楼对于开发商来说也是一个问题，因为高端潜在租户的兴趣没有一贯强劲。
（7）库存房源回归
ULI的专家预测，2014年将是库存低库存帮助楼价的最后一年。糟糕的库存正在枯竭，卖家正在寻找比他们多年来更好的利润。
（8）买方的市场已经过去
现在的家庭定价请卖家。 “对于买家来说，他们的价格是令人失望的，”Blank说。卖家现在知道他们可以挤压买家渴望购买之前利率和房价进一步上涨。
（9）影子银行正在出现
ULI调查的人士乐观地认为，明年贷款标准将放松，但Blank并不确定。
为了填补空白，一个名为“影子银行”的概念已经开始出现，并可能在明年的贷款市场中发挥更大的作用。影子银行类似于传统的银行贷款，但它在银行以外完成，因此可以绕过银行的规定。据报道，借助这条路线的借款人将会发现私人基金，富人，家庭办公室和其他贷款市场的难民的套期保值。
（10）郊区去城市
沃伦说，发展郊区并不感兴趣。但是，在那里，环境更为城市化的项目位于便利设施和公共交通工具的地方。
第五章 国内房地产发展趋势和经济的关系
了解了国外的房地产2016的发展趋势，咱们把目光继续转向国内。经济增长率的合理性应从就业和价格的角度进行评估。
5.1国家经济在“新常态”下的发展
从2011年到201
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