Solving the Tenantsrsquo; Dilemma: Collective Action and Norms of Co-operation in Housing
Bo Bengtsson Department of Government and Institute for Housing and Urban Research, Uppsala University, GaEgrave; vle, Sweden
Housing, Theory and Society 2001; 17: 175–187.
According to Mancur Olsonrsquo;s free-rider theorem, collective action will neither be initiated, nor sustained unless it is found profitable by every single participant. This “n-person prisonersrsquo; dilemma” indicates that the successful cases of co-operation, not the failures, call for an explanation; this is the theoretical starting point for a study of tenant involvement in Swedish housing estates. The local histories of 26 housing estates of different characters and forms of tenure were reconstructed in order to trace the norms and other social mechanisms behind the sustenance and institutionalization of collective action. In most of the estateswhere co-operation had been institutionalized the crucial mechanism seemed to havebeen the development of norms of local utilitarianism (“I take part if it is needed and I can contribute to the collective good.”). Co-operation based on this norm tends to be representative rather than direct, and the level of activity is comparatively low. In some types of estates more contract-like norms of reciprocity (“I take part if others take part.”) had also developed. Selective economic incentives and tenantsrsquo; self-realization were of less importance in upholding co-operation in housing estates. Institutionalization of co-operation was observed in all types of estate, regardless of physical and social characteristics. In the critical consolidation phase, an important role was played by norms of everyday Kantianism (“I take part regardless of what others do.”). Leisure activities and “estate days”, information to tenants, etc., were important in developing and reproducing a local identity and social norms of co-operation. Key words: collective action, norms of co-operation, institutionalization, housing estates.
Bo Bengtsson, Department of Government and Institute for Housing and Urban Research, Uppsala University, PO Box 785, Ga uml;vle, SE 801 29, Sweden. Tel: Dagger;46 26420 65 21. Fax: Dagger;46 26420 65 01. E-mail: Bo.Bengtsson@ibf.uu.se
INTRODUCTION: WHY SHOULD PEOPLE CO-OPERATE IN HOUSING ESTATES?
Advocates of residentsrsquo; involvement in housing management are often disappointed. The activities of reallife tenantsseldomlive up totheirexpectations,andthe expected positive effects of participation, such as improved relations between neighbours, strengthened social control anddiminished costs of maintenance and repair, are seldom found to be more than moderate at best. Froma rationalistic perspective, however,there isno cause for disappointment. Quite the opposite; we should be surprised that tenants care to co-operate at all. According to Mancur Olsonrsquo;s free-rider theorem, collective action will neither be initiated nor sustained by rational actors, unless found protable by every single participant (Olson, 1971). Collective action can be dened as the voluntary provision of collective goods. The theoretical characteristics of such goods, which may be tangible or intangible, are “non-excludability” and “jointness of supply”. People must co-operate in order to produce them, but those who refuse to take part cannot be excluded from consuming the fruits of co-operation.
Olsonrsquo;s free-rider theorem implies that the self-interest of rational individuals may lead them to abstain from taking part in the provision of the collective good, which mayproduce outcomes that are collectively nonrational (Olson, 1971; c.f. Samuelson, 1954; Elster, 1989:17). According to Olson and his followers collective action may not take place even in situations where universal co-operation would be protable to all. The reason behind this paradox is that the individual actor may nd it even more protable to take a free ride at the expense of others. If everybody acted accordingly, the result would be no co-operation, no collective good – and no free rides. Thus, if we are rational egoists, collective incentives alone will not guarantee collective action. They must be complemented with individual, “selective”, incentives. The main problem with Olsonrsquo;s theorem is its claim for universality. We all know that collective action in housing, as well as in other arenas, does take place all the time and everywhere. In housing this would seem all the more remarkable, since housing is generally considered to be a mainly private good, which means that co-operation between residents is seldom a vital necessity as it is in a family or a workplace.
Oacute; 2001 Taylor amp; Francis. ISSN 1403–6096 Housing, Theory and Society
ORIGINAL ARTICLE
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I have argued elsewhere (Bengtsson, 1998) that we cannot understand co-operation in housing ifwe do not take into account the speci cities of the housing estate as an arena for collective action. Furthermore, we must not make the mistake of lumping together all types of tenant, all types of collective action and all types of housing estate. Different people may have different motives for taking part in collective action in housing. The conditions of co-operation may differ between collective consumption, collective work and collective decision-making. And the physical and social characteristics of a certain housing area may be more or less favourable to collective action. For all its empirical shortcomings the free-rider theorem has proved to be extremely fruitful in formulating research questions – and this precisely due to its ideal-type universality. What Olsonrsquo;s dilemma tells us is that the successful cases of cooperation, not the failures, call for an explanation. In each particular case we must be able to point at some specic mechanism that has helped to solve the tenantsrsquo; dilemma. To identi
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解决租客困境:住宅合作的集体行动与规范
瑞典乌普萨拉大学政府部门和住房与城市研究所
2001年《住房、理论与社会》;17:175 - 187。
根据曼瑟尔bull;奥尔森(Mancur Olson)的搭便车定理(free-rider theorem)，集体行动既不会启动，也不会持续，除非每个参与者都发现集体行动有利可图。这种“n人囚徒困境”表明，需要解释的是成功的合作案例，而不是失败案例;这是研究瑞典住宅小区租户参与的理论起点。重建了26个不同性质和居住形式的住宅区的地方历史，以便追溯集体行动维持和制度化背后的规范和其他社会机制。在大多数已将合作制度化的地方，关键机制似乎是地方功利主义规范的发展(“如果需要，我会参与，我可以为集体利益做出贡献。”)。基于这一标准的合作往往具有代表性，而非直接性，而且活动水平相对较低。在某些类型的地产中，更类似于契约的互惠准则(“如果其他人参与，我也参与”)也得到了发展。在维持屋苑合作方面，选择性的经济诱因和租户的自我实现并不重要。在所有类型的产业中，不论物质和社会特征如何，都观察到合作制度化。在关键的巩固阶段，日常康德主义的规范发挥了重要作用(“我参与，不管别人做什么。”)。康乐活动及“屋苑日”、向租客提供资料等，对发展和重建本地特色及合作的社会规范，均十分重要。关键词:集体行动;合作规范;制度化;
博·本特森，瑞典乌普萨拉大学政府部门和住房与城市研究所，邮编785,Gauml;vle, SE 801 29。电话:46 26420 65 21。46 26420 65 01。电子邮件:Bo.Bengtsson@ibf.uu.se
引言:为什么人们要在屋苑合作?
提倡居民参与房屋管理的人士常常感到失望。现实生活中很少有租户的活动能达到他们的期望，而且参与的预期积极效果，如改善邻里关系、加强社会控制、降低维护和维修成本，充其量也只是适度的。然而，从理性主义的角度来看，没有理由感到失望。恰恰相反;我们应该感到惊讶的是，租户竟然愿意合作。根据奥尔森的搭便车定理,集体行动将启动和持续的理性行为者,除非发现pro表,每一个参与者(奥尔森,1971)。集体行动可以dened自愿提供集体物品。这类货物的理论特征可以是有形的，也可以是无形的，即“非排他性”和“供应的共通性”。人们必须合作才能产生合作，但那些拒绝参与的人不能被排除在消费合作成果之外。
奥尔森的搭便车定理暗示，理性个体的自身利益可能导致他们放弃参与集体利益的提供，而集体利益可能产生集体非理性的结果(奥尔森，1971;由萨缪尔森,1954;德国埃尔斯特,1989:17)。根据奥尔森集体行动和他的追随者甚至可能不会发生在普遍的情况下合作将pro表。这个悖论背后的原因是,个体演员可能nd更加专业表免费搭车牺牲别人。如果每个人都这样做，结果将是没有合作，没有集体利益，也没有搭便车。因此，如果我们是理性的利己主义者，仅靠集体激励并不能保证集体行动。它们必须辅之以个人的“选择性”奖励。奥尔森定理的主要问题是它对普遍性的要求。我们都知道，住房和其他领域的集体行动确实每时每刻都在发生。在住房方面，这似乎更加引人注目，因为住房通常被认为主要是一种私人物品，这意味着居民之间的合作很少像在家庭或工作场所那样必不可少。
O 2001泰勒与弗朗西斯。住房、理论与社会
原文
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我认为在其他地方(本特松,1998),我们无法理解合作住房如果不考虑speci城市住宅区的集体行动的一个领域。此外，我们不能错误地把所有类型的租户、所有类型的集体行动和所有类型的房地产混为一谈。不同的人可能有不同的动机参与集体行动的住房。集体消费、集体工作和集体决策之间的合作条件可能不同。某一住房地区的物质和社会特征可能或多或少有利于集体行动。尽管搭便车定理有很多经验上的不足，但它在阐述研究问题方面却非常有成效，而这正是由于它的理想型普遍性。奥尔森的困境告诉我们，需要解释的是成功的合作案例，而不是失败案例。在每个特定情况下我们必须能够指向一些specic机制有助于解决租户的困境。识别这些机制是本文的主要目的。社会规范或其他机制的特点是什么，可能有助于解决奥尔森在房地产的困境?这些准则如何才能使房地产领域的合作可持续?在何种程度及何种情况下，屋苑合作可以制度化?这些问题的基础上,讨论了连接从租户的实证研究”合作的瑞典住宅小区。
租户困境——从搭便车到哈丁(1982)提出的保证，集体行动的问题可以分析为著名的游戏囚徒困境的n人变异。这个游戏如图1所示。强迫指向偏差的非理性选择分析是个体行为者的演算。让我们假设个人租户(让我们称他为“T”)在某些情况下,例如所谓的“肃清日”在房地产面临着促进共同利益之间的选择(“合作”)或离开他的邻居做的好工作(“叛逃”)。结果和T的回报由T自己的策略和他的邻居的策略决定。(收益按序数标度表示在矩阵中，T的收益在左边，邻居的收益在右边;“4”是最高回报，“1”是最低回报。在囚徒困境中，最好的结果是当他背叛时，其他人都在合作(给他4分)。T的次优的解决方案
iswheneveryone includinghimself,合作(“3”)。这对T(和其他所有人一样)比共同叛逃的情况要好，在这种情况下，每个人都呆在家里(“2”)。最后，最糟糕的结果是“傻瓜案”，他是唯一一个合作的人(“1”)。这个优先顺序意味着T的最佳选择是呆在家里——不管他的邻居怎么做。如果他们出去,ne。然后T得到他的免费乘车。如果他们选择呆在家里，至少T不会是个傻瓜。这不仅适用于T，也适用于所有具有相同优先顺序的租户。囚徒困境的悲剧在于，普遍叛逃是主要结果，而不管普遍合作会给所有参与者带来更高的回报这一事实。从博弈论的角度来看，解决n人囚徒困境意味着将其转变为一个n人的保证博弈，参与者更看重参与相互合作，而不是牺牲邻居的利益。这个游戏如图2所示。这里球员preferco-operationoverfree骑,及时他们可能nd左上角,这也是一个稳定的平衡。一旦达成协议，任何人或任何人都不会有动机改变自己的策略。在囚徒困境中，即使玩家设法达到左上方的位置，为了得到“4”而不是“3”，他们也会永久地受到背叛的诱惑。(参见Bengtsson, 1998:101-104
图1所示。居民合作作为n人囚徒困境。
图2所示。居民合作作为n人博弈的保证。
住房、理论与社会
176 b·本特松
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更详细的讨论如何dened租户参与游戏的囚徒困境,保证和“死锁”。)
从囚徒困境到保证博弈的转变，并不一定意味着任何客观意义上的改变。现在需要的是一个忠告定义的情况下,某种“社会重建”(由伯杰和Luckmann, 1967)。至少在一些居民看来，必须找到比叛逃更可取的合作方式，这种合作足以产生集体的良好效果。换句话说:为了启动和维持合作，必须存在某种机制，能够凌驾于至少部分租户短视的利己主义之上。我将这种机制称为合作准则。图3显示了这些规范在个体参与者计算中的作用。在该模型中，个人参与集体行动被描述为一个自我强化的合作循环。个体演员不会nd他参与(“个人努力”)生产,除非他能看到它导致了集体利益——在这种特殊情况下可以大致dened租户的集体在元代在物理、经济、社会、象征性的,等条件的小区(“集体在影响”)。个人的努力和集体之间的联系在影响租户的资源是打算激活参与合作(“本地资源”)。因为rational租户nd他的努力徒劳如果他们不为共同利益,一些预期结果的集体影响个体参与的必要条件。但是,正如我们所看到的,它不是一个进而字母系数条件。在一个租户困境的情况下，对他来说，做一个搭便车的人，让他的邻居提供当地的资源，仍然是更好的选择。因此，他选择参加不能仅仅被理解为一种理性的行为，而是一些理性的行为
要激发他的行为，还需要有合作的社会规范。nal箭头gure——完成theco-operative圆表示,托比可持续必须加强规范不时的租户的观察,他的努力indeedcontributedtothe commongoodandnotbeenin徒劳的。到目前为止，我已经讨论了个人参与决定背后的一般机制。下一步是将模型从个人层面转移到集体层面。聚合形式的合作社圆如图4所示。在个人层面上，模型中描述的关系在原则上是同义反复的——只要行为人理性，在他不喜欢之前选择他喜欢的东西(这是埃尔斯特的“薄理性”概念;德国埃尔斯特,1983:1)。但是，在总的层面上，由于不同的行动者有不同的规范、不同的偏好和不同的成本，这种关系不一定是重复的。在这个层面上，合作圈可以被视为一组关于非确定性因果关系的假设——尽管根据理性的一般假设，合作圈具有很高的先验概率。到目前为止，我们已经在模型中包括了不同租户的偏好和能力之间可能存在的差异(分别通过“合作规范”和“本地资源”)。我们也包括可能的区别不同类型的集体财产(通过“集体在影响”)。然而，合作的圈子并不是封闭的。它仍然要考虑到某一住宅小区的环境变量，由于产权类型和房地产规模、社会经济结构等。这在图5中完成。在模型中，“形式规则”和“产业性质”被视为合作社圈的外生属性。
图5中的模型是瑞典住宅小区集体行动实证研究的理论出发点，如下图所示。研究结果将讨论从模型的角度来看,在这个连接模型也将进一步specied和相关相关理论文献。
集体行动的实证研究住宅小区在现代理论对集体行动的研究一般认为少dif崇拜来维持合作,一旦被启动,而不是让它始于rst的地方。一些理论家依靠所谓的“以牙还牙”策略，在囚徒困境的反复博弈中制定合作准则。这个策略规定了玩家A应该和玩家B一样配合，并且在接下来的游戏中，玩家A应该用自己的叛变来阻止玩家B的叛变。从长远来看,eitherdue演员的长期理性或由于进化——“生存的tt战略”——titfor-tat有望解决集体行动困境(出口。阿克塞尔罗德,1986年,比安科和贝茨,1990年,科尔曼,1990 b)。合作规范的发展可以从制度化的角度进行探讨。在斯科特的de定义“hellip;机构包括认知、规范和调节结构和活动,提供稳定和意义的社会行为”(斯科特,1995:33)。因此制度化可能被视为导致这种结构的发展过程和活动包括在斯科特的de定义。制度的重要之处在于，它们是由演员创造的，但一旦被创造出来，它们就会独立于最初的创造者而存在，并对社会互动产生影响。这意味着制度可以减少集体产品的生产
依赖于有限的一群坚定的爱好者的不懈努力。一个重要的迹象表明，集体行动实际上已在某一住宅区制度化，那就是如果所有以前活跃的租户都搬走了，而新的活动人士仍在维持合作。早期的经验研究表明，在住宅区集体行动制度化很可能是一个漫长的过程。跟踪这样一个过程需要历史和纵向的方法，而研究人员很少跟踪租户参与的项目，最长不超过2年或3年。复发性的结论是,研究周期太短,可能说一些de夜间对社会和经济的影响,更不用说对维持合作的可能性(Uggla 1993:40-41)。这里所述的经验项目的重点是持续和制度化的合作，而不是开始合作。为了能够覆盖更长的时间，本研究只选择了作为早期案例研究对象的住房区域。在机构方面，选定的26个屋苑差别很大:* 11个是有租户参与的传统租住屋苑;(c.f. Svensson, 1993: 14-19);5个是所谓的集体住房单位，其特点是高度共同服务，由租客自己集体组织(c.f. Vestbro, 1992);* 5家是传统的住房合作社，具有瑞典特有的租赁权合作社(c.f. Svensson, 1993:6-8);* 1是一个所谓的生态村，也是一个租住业主合作社;* 2个组织为共同设施协会(c.f. Svensson, 1993:20-21)，一个以业主职业为基础，另一个以混合期限为基础:业主职业、租户所有权和租金。各阶层在地理位置、规模、物质结构、社会经济性质等方面也有重要的差异。实证研究的目的是双重的。首先，我们研究了在何种程度上，以及在何种情况下，加强了住宅小区的合作。在这方面，我们还更仔细地研究了某一地产的租户集体行动经历危机甚至崩溃的情况。
图5所示。集体行动的典范。
住房、理论与社会
178 b·本特松
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集体行动的地方模式是否提供了关于社会规范或其他机制的特征的任何线索，这些机制使合作具有可持续性并使集体行动制度化成为可能。重建26个屋苑的合作社历史，以追查集体行动的兴起和可能的衰落背后的机制。在第二步中，我们集中注意集体行动显然已制度化的八个领域，至少在某种程度上是这样，并且对这种制度化背后的进程进行了更详细的追踪。关于方法的简要说明:方法是定性的而不是定量的。材料应被视为26个整体案例，而不是统计样本，也不应按照系统的比较或准实验设计来组织。(这实际上根本不是一个样本，因为我们纳入了——至少在原则上是这样——所有瑞典的可持续住宅合作案例，都有来自早期研究的证据，可以在我们的研究中用作“纵向参考”。)合作historyofeach房地产wastracedby文件和采访的方式,整合的最关键时刻,发展和制度化的当地集体行动一致格ed。其目标是尽可能重建一条不间断的地方合作的历史道路。一般方法可以描述为过程跟踪的一种理性变体(c.f. George和McKeown, 1985:34-41)。根据这一历史性和定性的方法，结果一般不以数字或百分比表示，也不以独立和因变量表示。像往常一样，当我们试图从历史中学习一些东西时，我们倾向于确定机制，而不是计算案例。我们研究中的一个例外是，当我们讨论某些结构性和制度性特征(模型中的“房地产特征”和“正式规则”)对持续集体行动的影响时。这些特征在某种程度上被看作是自变量，结论是必要条件(c.f.下表1)的框架。
实证研究的结果——原因很明显只有轮廓可能给一个简短的,有些超级脸部用的演示结果从26例studiesin这样的一篇文章,好像是没有任何
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