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注明1：本译文原文为指导老师布置的Capitalizing on the State: The political economy of Real Estate Investment Trusts and the Resolutionrsquo; of the crisis中的Abstract和部分段落
注明2：外文来源：Waldron，R.资本化国家：房地产投资信托的政治经济学和危机的“解决方案”.地质论坛,2018(3)90,206-218.
资本化国家：房地产投资信托的政治经济学与危机的“解决方案”
Waldron，R.（2018年）
地质论坛，90,206-218.
摘要
新近的文献表明，金融和房地产部门之间的相互依存关系如何加剧了城市房地产市场的繁荣与萧条动力。的确，在2008年金融危机之后，伴随国际房地产市场崩溃而出现的大量不良资产和债务证明了城市内部金融风险的加剧。但是，尽管研究集中在坠机的原因及其经济，社会和政治影响上，但是关于如何重新建立金融与建筑环境之间的联系的知识却很少。在危机后的情况下，如何重新进入陷入困境的房地产市场的资金循环？这对现有的政治经济有何影响？作为回应，本文探讨了爱尔兰房地产投资信托（REIT）市场的发展，这是该国去杠杆化失败的银行业将全球寻求收益的资本吸引到垂死的房地产市场中的更广泛努力的一部分。尽管房地产投资信托基金位于金融和房地产市场之间的纽带，但在房地产金融化的重要地理讨论中并未发挥重要作用。本文通过背景介绍房地产投资信托基金的历史，政治和地理环境，强调其城市规模，并说明其如何为全球金融投资者的利益而充分利用爱尔兰银行业和发展部门的去杠杆化来解决这一差距。
关键词：金融化；房地产投资信托；金融危机；金融链；爱尔兰；政治经济学
1介绍
1.1（第一段）自2007年以来，全球房地产和金融市场经历了一段深刻的危机时期，在次贷美国和欧洲外围国家造成了广泛而破坏性的经济，社会和政治影响（Crump等，2008; Waldron和Redmond，2017）。Harvey（2011）认为，危机的根源在于房地产投资的日益全球化和金融资本的赋权，这通过将资本从生产性经济的投资转换为在建筑环境中的投机性投资而刺激了房地产市场的资产泡沫。从这个角度来看，越来越多的地理文献研究了金融化作为崩溃原因和后果的作用（Lee等，2009； French等，2011）。金融化描述了金融市场和参与者如何在当代社会和经济中占据越来越重要的地位，并考察了金融价值和技术不断增长的力量对经济，公司和家庭的过程和影响（Aalbers，2016年）。
1.1（第二段）金融化文献的重点是从1990年代开始涌入全球房地产市场的“钱墙”的影响（Fernandez和Aalbers，2016年）。在城市一级，这种影响在抵押贷款违约，收回住房和不良商业地产资产的大量崩塌中显而易见，这些资产伴随着连接全球金融资本和城市建筑环境的电路崩溃。房地产/金融崩溃的规模和涉及的资产规模惊人。欧洲银行目前持有8790亿欧元的不良贷款，其中大部分与投机性房地产资产有关（BTG Global Advisory，2015年）。自2007年以来，美国银行已取消了620万套房屋的赎回权（Andritzky，2014年）
1.1（第五段）本文来自一个较大的项目，该项目研究了危机后背景下金融与发展部门与国家之间关系的重新设置，本文借鉴了2016/2017年与房地产投资信托基金中的董事和合伙人进行的21次访谈中的数据，房地产咨询公司，金融咨询公司，法律和税务咨询公司以及政府官员（表1）。通过搜索金融媒体，公司网站，年度报告和滚雪球技术来确定受访者。访谈是半结构化和开放式的，受访者讨论了有关其制定REIT政策和法规的活动，爱尔兰REIT的投资策略及其市场影响等问题。这些访谈以辅助数据源的分析为补充，这些数据包括投资报告，金融媒体的文章以及房地产投资信托基金对股市的投资者通知。
2应对危机深化金融实践
2.1（第一段）尽管从2008年起采取了显著的干预措施来支持金融市场，但该州在解决金融主导的财产崩溃方面的作用直到最近才成为研究重点。通过国家支持的资产管理公司（AMC）（Byrne，2016a，Ashton，2011）和私人资产的公共资产（Aalbers）的“滚存”，已经形成了两条生产性途径，2016）。关于前者，财产崩溃后金融电路崩溃引起的一个关键问题是资产估值的不确定性，这阻碍了信贷发行和市场流动性。通常会引入公共资产管理公司，以将有问题的资产与更广泛的金融部门隔离开来，解决其估值的不确定性，并通过国家支持的资产出售来明确与此类资产相关的损失（Byrne，2016a）。
2.1（第二段）通常情况下，这些出售对投资者而言是有利的条件，涉及原始债务面值的大幅折价，并且通常对纳税人造成重大损失（Janoschka和Alexandri，2017年）。因此，AMC被部署为“做市商”，其任务是根据虚假的价格底限和控制重新部署到市场的房地产供应的能力，在崩溃的市场中产生流动性和交易。资产管理公司的成立是对欧洲经济崩盘的主要回应，有2640亿欧元的私有财产债务转移到了公共交易所（Cushman＆Wakefield，2014年）。
2．4金融链：将资金流重新引导到房地产
2.4（第一段）这些研究途径的是对“传导机制”的关注，这种机制会重新引导金融市场与建筑环境之间的资本流动（Halbert和Attuyer，2016）。同样，索科尔（2017）最近发展了“金融链”的概念，专注于价值转移和社会关系的渠道，使人们能够从人和地方提取价值并创造新的金融剥削空间。该概念涵盖了跨空间转移价值的机制（即金融工具，计量经济模型和法律形式）以及塑造经济地理区域的金融参与者网络。Sokol（2017）将概念用于连接银行、州和家庭的信用债务关系。然而，它同样可以探索将金融市场中流动的资本与建筑环境中流动的资本的回路重新连接起来的金融工具、实践和社会关系。
2.4（第二段）作为一项社会技术创新，它将全球金融资本引导到房地产中，将财产转变为可交易的商品，并将众多金融房地产参与者捆绑在一起（下一部分），房地产投资信托可以被视为一种特定形式的金融链，对于全球房地产市场的复苏至关重要的一环。2011年以来，全球房地产投资信托行业的投资激增（安永，2016年），而在美国，房地产行业的重新投资和产生超额的投资者回报也获得了声誉（《经济学人》，2016年）。但是，很少有学者对房地产投资信托如何作为价值提取的渠道和社会关系进行研究，如何将房地产的固定，特质性质转换为标准化的，全球性的，易于转让的金融资产进行细粒度的分析（Gotham，2006年，丹尼尔斯，2015年）。下面的分析通过探讨房地产投资信托基金结构的内部工作来解决此任务，然后讨论房地产投资信托基金如何为了全球金融资本的利益将资金流重新连接到陷入困境的房地产中。
3房地产投资信托
3.1（第六段）投资者资本的类型可能会对房地产投资信托基金的投资政策产生重要影响，并影响资本向建筑环境流动的地域，时间和部门流动（受访者12）。由于以收入为导向的投资者更加关注产生股息的投资，因此他们更倾向于REITs以获得高质量的物业，并通过长期租赁向核心地点的高信用租户出租。以收入为导向的投资者也可能会更多地关注房地产投资信托基金的开发渠道，通过该渠道的重建和主动资产管理可以带来更大的创收增长。专业投资者倾向于专注于管理成本的效率，并特别关注借贷水平和杠杆，因为这些成本是从房地产租金流中支付的，而房地产租金流也为投资者带来了红利。因此，专业投资者偏爱保守的资产负债率，并偏爱几乎不需要改善的高质量物业。更具机会主义的投资者将鼓励房地产投资信托基金管理层寻找更多投机性资产组合，以利用市场复苏中价值的上涨。机会主义的投资者也可能对房地产投资信托承担更大的债务不了解，因为他们寻求利用更高水平的财务杠杆来进行房地产收益率和债务成本之间的套利。
3.1（第七段）从政府的角度来看，房地产投资信托作为建筑业发展资金的新来源和小投资者进入房地产市场的较低成本具有吸引力（受访者14、18）。有人认为，房地产投资信托基金通过吸引大型房地产投资者和管理人员来鼓励租赁市场上的专业化，从而改善住房供应条件（受访者13）。但是，政府最重要的方面是其将新的资金来源吸引到房地产市场并促进交易的能力，尤其是在市场崩溃后投资者厌恶风险的情况下（受访者14、18、21）。如上所述，在消灭了国内投资者基础并且经济状况动荡的情况下，由国际资本支持的房地产投资信托基金常常被用来“重新分配”房地产行业。或者从政治经济学的角度来看，房地产投资信托基金是一种将投资者风险汇总起来的机制，以建立新的金融资本回路，重新注入陷入困境的房地产市场，并为重新积累资本创造适当的条件（Harvey，2005）。
4爱尔兰房地产投资信托基金结构的发展
4.1（第一段）为了适应爱尔兰房地产投资信托基金模型的发展，有必要简要介绍爱尔兰房地产泡沫破灭的景象。导致股市崩盘的政治和经济动力已经确立，其中包括爱尔兰银行业的国际化（Hendrikse，2013年），高度放开的房地产信贷市场（Kelly，2010年）以及支持金融业的顺周期财政政策。建筑业（Williams和Nedovic-Budic，2016）。随着建筑业成为爱尔兰经济中越来越占主导地位的部门，这些力量推动了银行向房地产贷款的急剧扩张（Oacute; Riain，2013）。然而，在2008年9月雷曼兄弟（Lehman Brothers）银行倒闭之后，这种依赖将产生深远的经济和社会影响。此事件引发了国际信贷紧缩，在国内投资者撤离的同时，过度杠杆化的爱尔兰银行被排斥在国际金融来源之外来自房地产市场（Lane，2011年）。爱尔兰银行体系和房地产市场的信心逐渐消失，银行的股价下跌了90％，住宅和商业物业的价值下跌了50％以上（Waldron和Redmond，2016年）。由于资产估值存在不确定性，将爱尔兰金融体系与建筑环境中的投资相连的资本电路被占领，并且无法由私人市场重新启动。
4.1（第二段）作为回应，国家对银行的私人债务实行了极为广泛的公共担保（4850亿欧元），同时还用纳税人的资金（640亿欧元）对银行的资产负债表进行了补充。在房地产市场上，政府建立了“不良银行”，即国家资产管理局（NAMA），从银行购买不良资产贷款，以换取公共债券，目的是消除银行最危险的贷款类别（加的夫，2016）。NAMA成为失败的发展金融部门的资料库，因为以60亿欧元的初始贷款价值740亿欧元担保了11,000笔针对60,000处房地产的贷款（成本为320亿欧元）（Williams，2014）。NAMA实际上支付了不良资产市值15％的溢价，以代表长期经济价值，这表明该州致力于通过创建人为的底价来提高财产价值。
4.1（第三段）尽管《 NAMA法》（2009年）规定该机构必须在2020年之前剥离其资产，但实际上，NAMA对自己的资产组合销售设定了更为严格的时间表。NAMA在2010年承诺在2013年12月前偿还其25％的优先债券（75亿欧元），而在2014年，该机构宣布将在法定截止日期之前两年清盘，从而承诺出售大量的美国国债。在很短的时间内使房地产贬值。因此，一大批国际金融基金积极进入爱尔兰市场，以非常优惠的条件获得了大量贬值的房地产债务和资产。例如，NAMA的“Project Arrow”投资组合包括62.5亿欧元的不良债务，针对1,906处房产作抵押，并以8亿欧元的价格出售给了Cerberus Global Investors；减记88％（OHalloran，2015）。至关重要的是，这些债务的票面价值与NAMA出售所实现的债务之间的差额已经通过银行资本重组计划强加给国家，这相当于纳税人将国有资产财产的火销售补贴回私人市场。
4.1（第四段）认识到爱尔兰财产贬值和资产集中在NAMA中创造了有利可图的机会，一个有影响力的房地产部门利益相关者财团在2011年成立了一个游说小组，称为“爱尔兰房地产投资信托基金论坛”，以促进爱尔兰房地产体系的发展。投资信托（受访者2、4、7、11、12、16）。论坛由爱尔兰房地产咨询，税务咨询，公司融资，财富管理和法律部门的11个机构组成，聚集了一支由资源和专业知识组成的战斗基金，以游说财政部，税收专员，中央银行和NAMA（奥尼尔，2013年）。他们的努力包括收集有关REIT制度国际运作的数据，进行正式介绍以概述投资理由并为该提案筹集政治资金（受访者4、7、12、16）。有时，论坛试图通过直接手段来影响政策，例如通过派代表参加正式的政策制定委员会（财政部，2012年）。但是，非正式的影响力策略也至关重要，特别是建立人际关系与关键政府顾问和决策者的关系，这些顾问和政府正在制定政府的危机应对方案。例如，NAMA执行团队的一名高级成员以前曾游说爱尔兰政府在1980年代后期引入类似REIT的结构，并且是在闭门造车中获得政治支持的关键联系人（受访者4）。在另一起案件中，之前曾在纽约担任房地产投资信托基金律师的财政部秘书长被确定为倾向于论坛目标的人（ONeill，2013年）。
5利用崩溃：爱尔兰房地产投资信托作为价值转移的渠道
5.3租金收入
5.3（第一段）在房地产投资信托基金的组织框架内，由于投资者的未来债务依赖于房地产投资信托基金的租户支付的当前租金，造成了紧张关系。的确，卓越股东回报的双刃剑是，随着房地产投资信托基金的管理层寻求从其投资组合中获取最大回报，租户支付的住宅和商业租金迅速增加。房地产投资信托基金利用都柏林商业房地产领域的显着转机，由于宏观经济增长，持续强劲的外国直接投资和房地产业的
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