Credit, Equity Conversion, and Housing Endowment:
Analysis of Reverse Mortgage Markets
This study contributes to solving the problem of an aging population by providing important information that determines feasible annuity payments for the homeowners of reverse mortgage products and by promoting the implementation of mortgage loans. From the empirical analysis, we demonstrate that demand for reverse mortgages recently took a big
jump after the 2008 global financial crisis because housing prices gradually declined, which generated home equity conversion preferences in the United States. This study also examines loan-level reverse mortgages and presents a number of findings. First, we employ the reverse
mortgage data to show that elderly homeowners are more likely to purchase reverse mortgages 5-10 years after retirement. This finding illustrates the particular phenomenon that the younger elderly homeowners have more initial principal limit and reverse mortgage demand. Second, we also evaluate the possible variation in the retirement income for the aged people who utilize reverse mortgage, therefore leading to the increment in the income replacement ratio as the borrowerrsquo;s age grows. The findings have important implications for policymakers and elderly individuals. This paperrsquo;s empirical results also show that the reverse mortgage is an appropriate housing endowment among older American homeownersrsquo; portfolios.
Reverse mortgages (hereafter RMs) are increasing in popularity with seniors who have equity in their homes and want to add their income. At the same time, RMs could mitigate the burden of aging individuals on public budgets by aiding elderly homeowners to participate in financing their own retirement spending. A reverse mortgage can provide house-rich but
cash-poor elderly homeowners with a category of promising financial products for obtaining loans from mortgage lenders using their homes as loan collateral without losing ownership of their homes. This provides a potential channel for these homeowners to withdraw from their substantial home equity, thus improving consumption and retirement security. Reverse mortgages can provide a person with a method for gaining access to his or her own homersquo;s equity without having to worry about making payments on the mortgage. This is often called “aging in place.”
Only a few hundred reverse mortgages originated each year during the 1980s and early 1990s. However, as of October 1999, more than 38,000 senior homeowners had taken reverse mortgages. Since the mid-1990s, growth has been steady with as many as 8,000 new loans originating each year. HECMs are still uncommon, even in the United States, since not even 1% of potential beneficiaries have entered an equity release scheme (Caplin,
- . However, the trend of HECMs seems to have changed dramatically, and the market size has been growing in recent years (at least up to the 2008 financial crisis). Shanrsquo;s (2011) report shows that the number of RM loans escalated from fewer than 10,000 in 2001 to more than 100,000 in 2007. Shan also observed that lower interest rates, increased awareness of the product, and rising home values are three plausible explanatory factors. Possible reasons for the lack of customer preference include the positive relationship between income and home equity wealth, the slow speed at which the elderly utilize innovative products, an aversion to placing a lien on onersquo;s home, the perception of home equity as savings for high origination costs, and unexpected expenses. The amount generated from a loan may be limited because of the ownerrsquo;s low home value or the limit the FHA places on loan amounts relative to the average home values in the area (U.S. Department of Housing and Urban Development [HUD], 2003).
In this article, we investigated the underlying factors determining interest in the product with the quantile regression (QR) model. Previous researchers focused on risk theory to explore RMs and set parameter values for simulation analysis instead of using actual data. However, numerous actual loan data have accumulated since RMs were implemented. Unlike previous research papers have appeared in a handful of empirical studies on reserve mortgages issue. This study takes an alternative view of empirical and theoretical studies, practice in particular. Specifically, we construct a European option, which considers the Black-Scholes formula, to derive the annuity payment of the mortgage value for analyzing credit, and home equity conversion of the reverse mortgage markets. The theoretical framework highlights the home equity conversion and applies the quantile regression method to examine empirical analysis that previous literature did not cover. Further, we need to account for credit, home equity conversion, and housing endowment to explore reverse mortgages and look at the characteristics of both types of mortgages; conventional home equity loans are different from reverse mortgages in several respects. First, the housing equity of a traditional mortgage usually increases day by day, but a reverse mortgage generally declines over time. Second, because traditional borrowers promise to make periodic payments, their financial ability to repay is another concern. Thus, the maximum loan amount that can be borrowed is determined by the borrowerrsquo;s credit history and income level. However, a reverse mortgage is determined based on different factors. The remainder of the paper is organized as follows: In Section 2, we review the relevant literature. In Section 3, we evaluate the annuity payment of RMs and describe the
econometric model. In Section 4, we introduce the data sources and present the estimated results to explain how the main indicators are constructed. In Section 5, we conclude the paper. The role credit plays in the monetary transmission mechanism has been res
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信贷、股权转换和住房公积金：
反向抵押贷款市场分析
这项研究有助于解决人口老龄化问题，通过提供重要信息来确定反向抵押贷款产品的为业主支付年金的可行性，并通过促进抵押贷款的实施。从实证分析中，我们发现最近反向抵押贷款的需求量很大。2008年全球金融危机之后，由于住房价格逐渐下降，房地产转换在美国产生了偏好。本研究还研究了贷款水平反向抵押贷款，并提出了一些发现。首先，我们采用反向抵押贷款数据显示，老年房主更可能在退休后5-10年购买反向抵押贷款。这一发现说明了年轻的老年房主有更多的初始本金限制和反向抵押贷款需求的特殊现象。其次，我们还评估了使用反向抵押贷款的老年人退休收入的可能变化，从而导致随着借款人年龄的增长，收入替代率增加。研究结果对政策制定者和老年人具有重要意义。本文的实证结果也表明，在美国老年房主的投资组合中，反向抵押贷款是一种合适的住宅年金。
反向抵押贷款（以下简称rms）在老年人中越来越受欢迎，他们在自己的房子里拥有权益并希望增加收入。同时，客户关系经理可以通过帮助老年房主参与为自己的退休支出提供资金，减轻老年人在公共预算中的负担。反向抵押贷款可以使房子富有，但向贫穷的老年房主提供一类有前途的金融产品，用于从抵押贷款机构获得贷款，将他们的房屋用作贷款抵押，而不会失去房屋所有权。这为这些房主提供了一个潜在的退出其大量房屋净值的渠道，从而提高了消费和退休保障。反向抵押贷款可以为一个人提供一种获得他或她自己房屋权益的方法，而不必担心支付抵押贷款。这通常被称为“就地老化”。在20世纪80年代和90年代初，每年只有几百个反向抵押贷款产生。然而，截至1999年10月，超过38000名高级房主接受了反向抵押贷款。自20世纪90年代中期以来，增长一直平稳，每年发放的新增贷款多达8000笔。即使在美国，HECMS仍然不常见，因为甚至没有1%的潜在受益人进入股权发行计划（Caplin，2001）。然而，HECMS的趋势似乎发生了巨大变化，市场规模近年来一直在增长（至少到2008年金融危机）。Shan（2011）的报告显示，RM贷款数量从2001年的不足10000笔上升到2007年的超过100000笔。掸邦还指出，降低利率、提高产品意识和提高家庭价值是三个合理的解释因素。缺乏客户偏好的可能原因包括收入与家庭资产财富之间的积极关系、老年人使用创新产品的速度缓慢、对留置权的厌恶、将家庭资产视为高创始成本储蓄的观念以及意外开支。贷款产生的金额可能会受到限制，因为业主的住房价值较低，或联邦住房管理局相对于该地区平均住房价值的贷款金额限制（美国住房和城市发展部[Hud]，2003年）
在本文中，我们用分位数回归（QR）模型研究了决定产品兴趣的潜在因素。以前的研究者关注风险理论来探索有效值，并设定参数值进行模拟分析，而不是使用实际数据。然而，自实施RMS以来，积累了大量实际贷款数据。不同于以往的研究论文，已经出现在少数关于储备抵押贷款问题的实证研究中。本研究对实证研究和理论研究，特别是实践，采取了另一种观点。具体地说，我们构造了一个欧洲期权，它考虑了布莱克-斯科尔斯公式，得出了抵押贷款价值的年金支付，用于分析信贷，以及反向抵押贷款市场的房屋净值转换。理论框架突出了房屋净值转换，并应用分位数回归方法检验了以往文献未涉及的实证分析。此外，我们还需要考虑信贷、房屋净值转换和住房捐赠，以探索反向抵押贷款，并研究这两种抵押贷款的特点；传统的房屋净值贷款在几个方面不同于反向抵押贷款。
首先，传统抵押贷款的住房权益通常会逐日增加，但反向抵押贷款通常会随着时间的推移而下降。其次，由于传统借款人承诺定期付款，他们的财务偿还能力是另一个关注点。因此，最大借款金额是由借款人的信用历史和收入水平决定的。然而，反向抵押是根据不同的因素确定的。最近的见解表明信贷市场的信息不对称使得金融加速器的存在成为可能。直觉是，由于这些信息不对称，房主的借贷受到限制，他们只能通过抵押贷款来借贷，而抵押贷款又取决于他们的净值（见Bernanke和Gertler，1995年；Kiyotaki和Moore，1997年）。如果净资产的价值是顺周期的，那么抵押品的价值会随着周期的变化而变化。因此，借贷能力可能随后上升，下降，导致净值变化。对于信贷，我们将随时间批准的平均抵押金额作为变量。尽管抵押贷款信贷通常是私营部门信贷的重要组成部分，但考虑到抵押贷款是有抵押的，抵押贷款信贷可能表现出不同的短期和长期动态。此外，原始到期日比其他消费贷款的到期日长得多。有一个实际的原因，一些作者使用更广泛的信贷衡量标准，因为它不受国家间个别组成部分的中断影响。这一更广泛的测量方法已用于其他研究，如Fitzpatrick和McQuinn（2007年）。这也是我们选择限制抵押贷款总额的原因之一。必须考虑转换房屋净值的意愿。对RMS有限利益的一个可能解释可能是金融文盲。例如，Leviton（2002年）解释说，由于缺乏金融教育，许多老年房主高估了他们与RMS相关的净值。此前的研究还报告，家庭抵押贷款权益提取与缺乏金融素养之间存在正相关（Duca和Kumar，2014年，Fornero等人。2014）。目前的收入、教育水平、性别和年龄也是住房归还贷款的主要决定因素。在住房捐赠问题上，Venti和Wise（1991年）报告说，美国老年家庭财富中约80%以住房权益的形式存储，可以根据需要出售。
在实践中，HECM的市场份额一直很小。为了解释房地产市场如此疲软的原因，其他研究人员关注了房地产市场的高成本。例如，存在道德风险的可能性与低收入家庭，这往往是拖欠他们的对比义务。长寿命抵押人的不利选择（Davidoff和Welke，2005年）会转化为高保险费，并使产品昂贵。相比之下，在其他文献中，Mitchell和Piggotts（2004）报道了在日本解锁房屋净值的方法。可以发展来促进老年人的消费，减少公共养老金负担，缓解对长期护理设施的需求。通过利用家庭资产为日本老年消费提供资金的创新方式，可能会大大改善这个快速老龄化社会的退休保障。据我们所知，大部分研究探讨了反向抵押贷款的潜在需求，并利用公共调查数据调查了市场为何比预期小得多。在研究贷款水平反向抵押数据的少数论文中，Szymanoski、Enriquez和Diventi（2007）专注于模拟反向抵押的终止结果，并研究了发起，和Shan（2011）检查了反抵押贷款的发起在邮政编码水平。本文通过研究抵押权持有人的房屋净值转换价值来补充现有文献。由于房屋净值取决于抵押权持有人的转换决定，因此将负债价值最小化相当于最大化抵押价值。反向抵押和传统抵押是相同的，因为这两种类型的贷款都面临着基本的借款限制。它们之间最大的区别是公平变异。RM借款人还可以收回住房权益，增加他们的债务，而不是在无需出售房地产的情况下投资住房存量。
就提供反向抵押的金融机构而言，实际上，联邦住房管理局还通常假设住房价格在其反向抵押定价模型中遵循几何布朗运动过程（Quercia，1997年）。探索住房的影响价格不确定性。此外，关于如何应对长寿风险的问题，因此，根据退休时的预期寿命调整养老金福利仍将涉及重大的长寿风险。在这种情况下，寿命风险与未来死亡率和预期寿命结果与预期结果不同的风险相关。此外，Lee和Miller（2001）提出，根据模型隐含的某一时期的死亡人数，在观察到的预期寿命基础上进行匹配，以取代匹配。我们考虑死亡率和剩余寿命的变化对反向抵押贷款金额的影响。此外，我们还考虑了预期寿命表，这通常用于计算精算实践中不同年龄的人的剩余寿命。此外，期限允许对欧洲看跌期权定价的封闭式公式提出索赔。在现有的抵押定价文献中（参见Kau等人，1992、1995；Bardhan等人，2006）。我们的数值分析将分为两部分。首先，我们分析了布朗运动过程（GBM）在布莱克-斯科尔斯模型中的应用。在数值分析的第二部分，我们Black-Scholes（B-S）期权定价模型进行了改进。对于欧洲方案，我们将结果与模拟结果进行了比较。所有输入参数值都设置为尽可能地反映市场实践。我们注意到，在这种情况下，高收入置换率（IRR）状态，而旧借款人状态。图1表明，布莱克-斯科尔斯修正案降低了房价的波动性，降低了内部收益率，并提高了房屋净值。图1还显示，保持其他一切不变，房主的年龄和年金支付。在给定的修正B-S期权方法下，随着收入置换率从11.4%上升到149.65%，借款人的年龄从62岁提高到95岁。为了测试贷款价值比对不同反向抵押贷款产品风险和盈利能力的影响，我们比较了74岁借款人30%、40%、50%、60%、70%和80%的贷款价值比结果。回归实证检验分析了美国反向抵押贷款的影响因素。
相关实证结果说明如下。1989年至2010年每年发放的HECM贷款数量。在最初的几年里，只有一小部分房主接受了HECM抵押贷款。相比之下，HECM贷款发放在21世纪初大幅增长。在分析样本中，大约85%的借款人选择了信贷额度。付款计划。只有大约10%的借款人选择了保留期或修改的保留期计划，这表明大多数HECM贷款没有“年金”部分。面板A中的表1说明，RM的平均抵押贷款利率为2.81%，不包括前期成本。与传统抵押贷款相比，它提供了较低的利率，初始本金限额占房地产评估价值的60.99%，这表明贷款价值比（LTV）远低于传统抵押贷款。月平均付款额为1045.77美元。这一数额为老年房主提供了额外的生活和医疗费用收入。它给予老年房主支付生活费用的能力。借款人的平均年龄为73岁。更重要的是，从这些结果中可以看出，RMS在美国老年房主中是一个相当合适的住房捐赠。图4中借款人年龄随时间在左侧的分布变化，结果图与Bishop和Shan（2008）相似。我们预计这一变化将是深远的，因为美国反向抵押贷款市场已经转向年轻的老年人。这意味着，当他们收回贷款。在62岁的时候，近期借款人的分配出现了高峰，而不是早期借款人。这一峰值表明，62岁以下的房主可能希望在允许的情况下购买反向抵押贷款。我们想知道与房屋净值相关的因素是否与对产品的兴趣显著相关，而转换动机在统计上并不显著。在实践中，我们往往倾向于使用不同的集中趋势和统计离散度的测量方法来对变量之间的关系进行更全面的分析。住房是异质性的产物。在理论分布图和分位数图上，住户与60岁以上的住户的住房占用量相同。老年房主数据与家庭数据具有相同的特征13。实证分位数回归分析方程式表明，我们分别应用住房价格和抵押贷款信贷，即初始本金限额（IPL）作为表2中的因变量。分位数回归分析表2中A组对抵押贷款信贷、利率、性别、月供款和借款人年龄的影响，以及B组对房价、利率、月供款和年龄的抵押贷款信贷影响，并揭示出借款人的负估计系数。R的年龄。估计系数的余数在图A中为正。分位数估计值的现象表明，较低分位数没有增加或减少。如A组所示，房价与抵押贷款信贷有关，类似于Fitzpatrick和McQuinn（2007年）。此外，我们研究的另一个结果显示，随着住房价格的降低，一个老房主。这一结果与Ong（2010）的工作一致。这是由于家庭收入下降，以保持房屋的良好维修，因为业主进入老年。如表2的B组所述，解释变量的抵押贷款信贷与房价呈显著正相关。这一证据表明，公共部门应采取信贷数量控制来抑制房价上涨期间的房价。此外，根据Gerlach和Peng（2005年）以及Goodhart和Hofmann（2008年）之前的经验证据，利率不仅揭示了抵押贷款信贷与IPL之间的显著负相关，而且证实了市场理论结果。
研究发现，由于使用反向抵押贷款的老年房主比例迅速上升，申请有效抵押贷款意愿的关键因素。我们已经确定了准备金抵押贷款因素的几个关键决定因素，包括初始本金限额（即抵押贷款信贷）、房屋净值转换和住房价格。本文研究表明，退休后，RMS为老年房主提供了提高收入置换率的选择。如我们所示，每月付款与房价正相关。实证结果还表明，利率与抵押贷款信贷需求和老年人需求呈负相关。房主更喜欢信用额度付款。反向抵押贷款在老年人的投资组合中扮演着重要的角色，作为退休融资的一种选择。正如所讨论的，本文的结果暗示了一些政策含义。首先，决策者应考虑房价的演变，因为抵押贷款的条件和规模与资产的价值有关，而资产价值是用来支持相关的贷款。例如，在全球金融危机之后，房价的下跌对HECM的预期信贷表现产生了不利影响。因此，预算提供固定和可变的信贷补贴拨款，以支持项目的持续运行，即使实际贷款活动超出了预期。第二，管理部门应在RM产品中开发各种定制程序，以减轻长期护理保险（LTCI）的负担。限制性更强条件是要获得一个RM，不太愿意申请它的人。在这个观点上，例如在其他国家，台湾还没有申请反向抵押贷款。16美国社会人口的逐渐老龄化和住房存量的老龄化都在逐渐增加。由于长期的护理需求老龄化社会，政府应因地制宜地制定各种定制方案。然而，RM的一些缺点必须加以改进。借款成本过高，贷款价值比低，未付本金余额超过房屋公允市场价值的98%，FHA应承受抵押物。风险等。在未来，风险管理计划可能是帮助老年人控制个人财务的重要投资组合。住房价格和抵押贷款（债务）在反向抵押市场的需求中起着重要作用。面对这些影响，反向抵押贷款市场是否会继续增长仍是一个悬而未决的问题。
如果有框架的话，反向抵押贷款的低吸纳率就更容易理解了。在更广泛的关于年金的文献中，以及他们的原因稀缺需求（也称为年金难题）。大卫杜夫（2005）解释年金难题，协调不公平的健康价格。保险和高额年金，而 Davidoff （2010）强调预期医疗支出的作用，使对老年人的小小贬低。阿米利克斯等人。（2011）表明，因为（美国）老年家庭不愿依赖公共提供的长期护理-所谓的公共护理厌恶-他们可能想持有足够的财富储备，以便支付私人长期护理。这些论点可以解释养老金市场——以及可能的反向抵押贷款市场然而，在荷兰这样一个国家，老年保健院和疗养院的使用情况却截然不同，因此它们可能与此无关。
另一个经常被提到的理由是，反向吸收率低。抵押贷款是指年长的房主可能想要遗赠他们的房子。给他们的孩子们。然而，默顿（2007）认为，当一个人的孩子还年轻并且需要钱的时候，反向抵押贷款可以用来提供经济帮助，而不是当他们自己快要退休的时候。作者注意到，由于剧增在预期寿命中，
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