四十年的租金控制:在经济大衰退之后重新审视新泽西州适度的地方政策外文翻译资料

 2021-10-26 12:10

英语原文共 13 页

四十年的租金控制:在经济大衰退之后重新审视新泽西州适度的地方政策

乔舒亚·D·安布罗修斯、约翰·I·吉尔德布鲁姆、威廉·J·斯蒂尔、韦斯利·L·米尔斯、丹尼斯基廷

摘要

本研究利用2010年人口普查数据,将适度租金管制的城市新泽西州过去的工作进行了重复和拓展,这些城市在20世纪70年代开始实行稳定租金的政策,并允许房东适度盈利。我们比较了超过10000人的受控和非受控社区,根据两种租金衡量标准回归了出租住房的特征(租金和质量/数量),分别是:名义(1/0)和序数(政策多样性/强度的指数)。由于房地产泡沫和衰退,2000-2010年这十年是独一无二的。我们通过引入两个额外的因变量来扩展先前的分析,一个是房地产价值的变化,它可能会受到租金限制的影响;另一个是止赎率,这是一个会影响投资者以及放弃代理购房的问题。我们发现,一旦其他因素得到控制,这40年的政策并不会在任何统上对其社区的住房市场产生显著的影响——这一发现对新泽西州以及其他地区的经济型住房和宣传都具有一定的影响。

关键词:住房政策;经济型住房;出租房屋;租金控制;丧失抵押品赎回权

第1章 绪论

租金控制是自古罗马以来就以某种形式存在的,对房东提高租户租金的限制,在如今仍在实施的最古老的住房条例之一(基廷.泰茨和斯卡比瑞科斯,1998年)。这些法律对租赁住房市场进行了管制,目的是确保低收入或中等收入的社区成员可以获得经济住房,并稳定租户。在二十世纪,美国的几个州和众多社区通过了州或市租金管制法律或条例。最值得注意的是,新泽西州的社区实行了适度的租金控制,试图在20世纪70年代稳定租户的年租金增长,同时确保房东获得“公平”的投资回报(巴尔,1998年)。

尽管新泽西州的租金控制性质温和,决策者、分析者和公众对其优缺点进行辩论时从未引起过争议。提倡者也认为,在某些市场中,租金控制政策是确保负担能力、租户稳定和租户权利的必然趋势。但是包括许多经济学家、自由市场支持者和地主在内的批评人士反驳说,这些政策即使形式温和,也会造成住房租赁市场的效率低下,并对住房租赁的数量和质量产生不利影响。这场争论一直持续到二十一世纪,因为一些社区和州仍然在特殊的分市场,如看护或移动住房,是应采取、修改哈市取消租金管制进行着辩论(戴维森,2013年;哈登,2011年;塔提安,2013年)。在2000年代早期和中期的房地产繁荣时期,租金迅速上涨,但在大萧条时期,许多地方的租金却下降了。2008年房地产市场崩盘的余波促使一些新泽西社区重新审视这场辩论,因为人们担心租金管制阻碍了当地房地产市场的复苏。举个例子,2012年11月在霍博肯市举行的全民公决,取消了对较小房产的租金控制。这次公投因为利润微乎其微两次被选民否决(由于桑迪飓风后投票人跑票进行了再次公投),(布伦泽尔,2014年)。城市和选民会受到支持租金控制的影响,因为他们希望在租金市场上确保自身负担能力,而这个市场充斥着在崩溃期间或之后失去房屋的新租户(塔提安,2013年)。

本文通过复制和扩展2010年美国人口普查数据的过去分析,将新泽西州社区租金管制条例的四十年研究更新至今天的市场氛围(例如,例如,见吉尔德布卢姆和上校联盟的过去研究:吉尔德布卢姆,1983年;吉尔德布卢姆和马克汉,1996年;吉尔德布卢姆和叶,2007年)。新泽西州自20世纪60年代以来一直是租户权利的全国领导者,是对温和租金控制效果的一个很好的案例研究,因为许多(超过100个)市政府采用了这些控制措施(贝尔,1998年)。虽然并不完全理想,但新泽西州是检验租金控制影响的最佳实验室。我们通过使用近似自然实验的技术复制了吉尔德布鲁姆和叶(2007年)最近对新泽西州进行的研究的设计和方法,以及2010年人口普查数据(巴比,2004年)比较了超过10,000人的受控和非控制城市; 并且通过两种租金控制措施回归出租房屋特征:名义(是/否)和法律严格程度的序数规模,捕捉该州各种各样的法令。出租房屋特征包括五种租金、单位质量和库存量。过去十年是独一无二的,因为它涵盖了全国房地产泡沫,2007 - 2008年经济崩溃和住房危机以及复苏期(安布罗西乌斯,吉尔德布鲁姆,&汉卡,2010年)。我们通过引入两个额外的因变量来扩展之前的模型并回应当前在新泽西州的辩论:

  1. 房地产价值的变化,它可能会受到租金限制的影响
  2. 止赎率,这是一个会影响投资者以及放弃代理购房的问题,根据逻辑应用可能会增加或减少租金控制的城市。

第2章 研究背景及文献综述

近75年来租金控制一直是美国激烈争论的法规(福格尔森,2013年,吉尔德布鲁姆,1981年,吉尔德布鲁姆和阿佩尔鲍姆,1988年,格莱泽和卢特默,2003年)。该文献综述简要回顾了租金管制的演变,以往对租金管制影响的研究结果,以及新泽西州租金管制条例的性质。

2.1 美国租金管制的演变

美国的租金管制政策是出现在第一次世界大战和第二次世界大战期间的,因为国家处于紧急状态,存在对战争工作重要的城市住房短缺的担忧(1998年)。在建筑热潮缓解战后全国住房短缺时,房东对租金管制法的合宪性提出了质疑。到20世纪50年代,除纽约州的一些地方外,大多数城市都放弃了租金管制。在20世纪70年代和80年代初期,新泽西州,马萨诸塞州,马里兰州,弗吉尼亚州,佛罗里达州,加利福尼亚州和哥伦比亚特区的美国城市更新了租金管制条例。多数州通过立法来消除租金控制或者使其成为一种不那么激进的政策,从而对这些法律作出反应。各州强烈抵制,以及每个地方采用租金控制的不同性,演变出了不同强度等级的管制方法。截至2000年,美国有200多个地方采取了某种形式的租金监管,其中约一半位于新泽西州(吉尔德布鲁姆,2008年)。

关于租金控制的文献确定了两个不同的波浪(阿诺特,1995年,奥尔森,1998年)。第一波(1940-1950)的法律侧重于确保可负担性和防止暴利。这种形式的租金控制对名义租金实行限制性冻结或价格上限。在20世纪40年代末和20世纪50年代初的房地产繁荣之后,除了在纽约之外,第一代租金控制基本上被放弃了 - 但即便是纽约最终也逐步取消了这些限制性更强的政策。第二次浪潮(1970年至今)与第一次浪潮的不同之处在于它更加灵活和“温和”一些 - 在某些情况下具有象征意义-对照。这种形式的租金控制允许适度但定期的租金增长,同时管理转换,维护以及房东和房客之间的关系(吉尔德布鲁姆&叶,2007年)。

在第二次浪潮中,新泽西州有100多个社区采用了这种温和的租金控制方式。随着通货膨胀率在20世纪70年代中期飙升,其中一些社区采取了将租金年度增长限制在消费物价指数(CPI)增长的一部分或平均百分比的条款(巴尔,1998年,吉尔德布鲁姆, 1981年)。在这波浪潮中颁布的大多数条例都由未经选择的当地租金管理委员会管理,这些委员会试图平衡房东和房客的声音(巴尔&基廷,1981年)。本节的其余部分简要讨论了租金管制法的一些具体属性以及他们在法庭上面临的挑战。

美国的联邦、州和地方租金控制首先被称为“临时措施”,但后来在东西海岸的进步城市中成为永久性的政策(基廷等,1998)。在20世纪70年代和80年代,许多所谓的临时措施仍然存在于加利福尼亚州的大城市、华盛顿特区和大约100个新泽西州的城市,只有迈阿密、波士顿和剑桥结束了这些措施。通过后,法院一再质疑租金管制在宪法和其他方面的合法性(基廷,1998基廷,1998)。虽然大多数租金管制法律在州一级受到授权和监管,但新泽西州等州允许地方政府确定采用的何种控制类型(如有)。通常只有一部分租赁库存实际受到租金(和驱逐)控制。例如,小型建筑通常不受租金管制法的约束,也不受采用管制措施后修建的新建筑的约束。立法通常包含满足宪法要求的条款,保障房东“公平的投资回报”。

在希什街区(1921),美国最高法院在5-4决定中维持了在华盛顿特区和纽约市颁布的第一部美国租房管制法的合宪性。这两个城市在第一次世界大战期间出租房屋短缺。法院的决定是基于其承认出租房屋紧急情况的存在以及这些监管法律的临时性质。随后,查斯特尔顿.辛克莱(1924年),宣布联邦法院保留决定是否仍存在此类紧急情况的权利,以证明继续控制租金是正当的。由于住房短缺减少,两个城市的租金控制在20世纪20年代结束。在美国进入第二次世界大战后不久,联邦政府首次在选定的大都市地区实施联邦租金管制,战争生产可能受到所需工人住房短缺的影响。美国最高法院根据总统所持的宪法战争权力支持这一行动(鲍尔斯·威灵汉姆,1944年)。随着战后住房短缺的缓和,联邦租金控制最终终止。

尽管停止了联邦租金管制,一些州仍继续使用了一段时间,但很快只有纽约州在一些地方继续控制租金,特别是纽约市。纽约要求定期更新这些地方租金管制,发现住房紧急情况仍然存在。在20世纪50年代和60年代,地主曾多次质疑纽约的租金管制法,声称租金控制使他们无法获得公平的回报,并且证明继续控制的紧急情况已经结束。简而言之,他们的主张在法庭上被驳回(

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